2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第三套5

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　　第二部分估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析

　　一、估價(jià)對象描述

　　1.土地位置狀況

　　委估地塊為××廠用地范圍內(nèi)的一部分，位于××區(qū)××大道××號(hào)，西臨××江、北靠××路、東臨××大道、南至××廠，距××大橋約3.5km。

　　2.土地登記狀況

　　××廠用地為國有劃撥用地，用途為工業(yè)，土地使用者為××廠。

　　評估對象為××廠廠區(qū)用地的一部分，包括南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三個(gè)地塊，其對應(yīng)土地登記狀況為：南區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號(hào)為第××號(hào)，圖號(hào)為××，地號(hào)為××，土地總面積為7601m2，其中估價(jià)對象勘測定界面積為7477m2。西區(qū)和北區(qū)：國有建設(shè)用地使用證號(hào)為第××號(hào)，圖號(hào)為××，地號(hào)為××，土地總面積為628319m2，其中待估地塊北區(qū)勘測定界面積為40108m2，西區(qū)勘測定界面積為24449m2。

　　3.土地權(quán)利狀況

　　估價(jià)對象土地使用權(quán)為××廠以行政劃撥方式取得。

　　4.建筑物及地上附著物狀況(略)

　　二、地價(jià)影響因素分析

　　1.一般因素(略)

　　2.區(qū)域因素

　　(1)位置。評估對象位于××新區(qū)××江東岸，距市中心約12km，距××口岸約1km，距××大橋約3.5km。

　　(2)交通條件(略)

　　(3)區(qū)域性質(zhì)。由于城市發(fā)展的結(jié)果，已形成工業(yè)和居住混雜的區(qū)域。

　　(4)集聚條件。評估對象周邊規(guī)劃為開發(fā)區(qū)，有××保稅區(qū)、××出口加工區(qū)、××高科技園區(qū)等，工業(yè)集聚規(guī)模較高。

　　(5)地塊面積及形狀。待估地塊總面積為72034m2，其中南區(qū)7477m2，北區(qū)40108m2，西區(qū)24449m2。該地塊整體形狀不規(guī)則，西、北區(qū)近似長方形，南區(qū)近似三角形。

　　3.個(gè)別因素

　　(1)環(huán)境條件。評估對象所在區(qū)域附近工廠相對集中，如××化工廠、××煤氣廠等，有一定的空氣污染。

　　(2)地質(zhì)條件。評估地塊所在區(qū)域，為第四紀(jì)地層。該待估地塊地質(zhì)條件對地表工程利用無

　　影啊。

　　(3)臨江條件。評估地塊臨××江，有較理想的水運(yùn)條件。

　　(4)土地使用權(quán)年限。取國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最高年限為50年。第三部分土地估價(jià)

　　一、估價(jià)原則(略)

　　二、評估思路與方法選擇

　　根據(jù)此次評估目的和評估價(jià)格類型，結(jié)合區(qū)域土地市場的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評估方法。近年來，××新區(qū)工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)人股等較為活躍，市場價(jià)格信息相對豐富，故選用市場比較法。同時(shí)根據(jù)工業(yè)用地的性質(zhì)，采用成本逼近法評估待估宗地價(jià)格。

　　三、估價(jià)過程

　　(一)市場比較法

　　市場比較法是指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干土地交易實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地進(jìn)行對照比較，并對交易實(shí)例土地價(jià)格加以修正，從而確定待估土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下：

　　待估土地價(jià)格=交易實(shí)例土地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)

　　1.比較實(shí)例的選擇

　　通過對市場交易實(shí)例的調(diào)查與分析，選擇3個(gè)可比性較強(qiáng)的交易實(shí)例作為比較實(shí)例。

　　2.比較因素的選擇

　　根據(jù)影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素，結(jié)合評估對象和比較實(shí)例的差異情況，選擇若干比較因素。

　　3.因素條件說明待估宗地和比較實(shí)例的各因素條件說明如下表。

　　4.編制比較因素條件指數(shù)表

　　經(jīng)對上表中各因素條件的相互比較，賦予相應(yīng)的指數(shù)，結(jié)果見下表。

　　6.實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算

　　經(jīng)比較分析，對各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后得到的地價(jià)眾數(shù)值作為市場比較法所得待估宗地價(jià)格。

　　待估宗地地價(jià)=(503.80+625.40+502.00)元/m2/3=563.73元/m2(二)成本逼近法

　　成本逼近法指以土地取得和開發(fā)過程中發(fā)生的客觀正常費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上適當(dāng)?shù)耐顿Y利息、利潤及土地增值，從而確定土地價(jià)格的方法。該方法基本公式如下：

　　地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+投資利息+投資利潤

　　(1)土地取得費(fèi)用：根據(jù)征用該地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算。

　　1)耕地占用稅：6.0元/m2。

　　2)菜地建設(shè)基金：45.0元/m2。

　　3)糧油差價(jià)補(bǔ)償費(fèi)：3.7元/m2。

　　4)土地補(bǔ)償費(fèi)：11.5元/m2。

　　5)青苗補(bǔ)償費(fèi)：2.0元/m2。.

　　6)土地平整費(fèi)：15元/m2。

　　7)勞動(dòng)力安置費(fèi)：60.0元/m2。

　　8)養(yǎng)老費(fèi)：49.5元/m2。

　　9)征地管理費(fèi)：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%計(jì)，即3.7元/m2。

　　10)不可預(yù)見費(fèi)：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8元/m2。

　　上述各項(xiàng)費(fèi)合計(jì)，得到土地取得費(fèi)用為199.2元/m2。

　　(2)土地開發(fā)費(fèi)用：取110元/m2。

　　(3)投資利息。假定土地取得后即進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)期限為一年，則

　　利息=(199.2×10.08%×1+110×10.08%×1)元/m2=31.2元/m2(4)投資利潤。土地開發(fā)投資利潤率取12%，則

　　投資利潤=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用)×12%

　　=(199.2+110)元/m2×12%=37.1元/m2上述各項(xiàng)之和，即為成本逼近法所得待估土地價(jià)格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=(199.2+110+31.2+37.1)元/m2=377.5元/m2

　　(三)評估結(jié)果的確定

　　上述兩種方法評估結(jié)果分別為563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年來××新區(qū)工業(yè)用地市場相對較發(fā)達(dá)，故以市場比較法的評估結(jié)果作為待估土地最終評估結(jié)果比較合理，則待估土地單位面積地價(jià)為563.73元/m2。由于待估土地總面積為72034m2，則評估總價(jià)格為40605565.8元。

　　第四部分附件(略)

　　下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說明原因。

　　土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　第一部分總述

　　一、估價(jià)項(xiàng)目名稱××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司涉及法律訴訟的土地價(jià)格評估。

　　二、委托估價(jià)方

　　××市中級人民法院。

　　三、受托估價(jià)方(略)

　　四、估價(jià)目的

　　根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，權(quán)利人為××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為××銀行，因未能按期還款，估價(jià)對象土地已由××市中級人民法院查封。現(xiàn)受委托評估土地的市場價(jià)格，供委托方確定拍賣價(jià)格提供參考;同時(shí)也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時(shí)，了解該土地交易價(jià)格是否合理提供決策依據(jù)。

　　五、估價(jià)依據(jù)

　　1.《中華人民共和國土地管理法》及實(shí)施條例

　　2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

　　4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》

　　5.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

　　6.委托方及案件當(dāng)事人提供的有關(guān)資料

　　7.委托評估函

　　8.《國有土地使用證》[××字(2003)第×××××號(hào)]

　　9.《國有土地使用權(quán)出讓合同》[××土地出讓合同字第×××號(hào)]

　　10.《關(guān)于××商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》[××計(jì)投××號(hào)]

　　11.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》[××規(guī)地×第×××號(hào)]

　　12.其他有關(guān)資料

　　13.估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日

　　2009年7月5 1日。

　　七、估價(jià)日期

　　2009年7月5日～7月14日。

　　八、地價(jià)定義

　　本報(bào)告提供的土地價(jià)格是2009年7月5日住宅用地使用權(quán)市場價(jià)格。

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)評估，待估宗地于估價(jià)基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下67年4個(gè)月使用期限的土地使用權(quán)價(jià)格為：土地單價(jià)：4562元/m2;

　　總價(jià)：10237128元;

　　大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。

　　十、需要特殊說明的事項(xiàng)

　　1.本估價(jià)報(bào)告提供的評估結(jié)果是在全部限制條件下于估價(jià)期日的公開市場價(jià)值，所謂公開市場價(jià)值指評估對象于估價(jià)基準(zhǔn)日在市場上出售并按以下條件可取得的合理價(jià)格。

　　(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實(shí)價(jià)值。

　　(2)有一段合理交易時(shí)間。

　　(3)在此期間土地市場保持穩(wěn)定。

　　(4)房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。

　　2.由于待估宗地的土地權(quán)屬性質(zhì)為國有劃撥，考慮到未來轉(zhuǎn)讓土地的需要，本評估價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金;根據(jù)國家規(guī)定，該劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)交納土地出讓金。

　　3.本報(bào)告的評估價(jià)格系全部限制條件下求得的。根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押人未能按期還款，該土地已由××市中級人民法院查封?？紤]到本次評估是為法院處置該土地提供價(jià)格依據(jù)，所以未考慮抵押權(quán)對價(jià)格的影響。

　　4.本報(bào)告自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

　　十一、土地估價(jià)師簽字

　　姓名土地估價(jià)師資格證書號(hào)簽字

　　王××××××(簽字)李××××××(簽字)

　　十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(章)

　　2009年7月14日