2013年土地估價案例與報告模擬題第三套6

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　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1.土地登記狀況

　　根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)人為××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓。該宗地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為××銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由××市中級人民法院查封。

　　估價對象土地為國有出讓土地使用權(quán)，土地使用期限為2006年11月19日至2077年11月18日，自評估基準(zhǔn)日起還剩余67年4個月。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用權(quán)證，估價對象宗地編號為：××××，圖號：××××，地號為：××××，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為1020.0m2，處于基準(zhǔn)地價三級區(qū)域。國有土地使用證號：××××××。

　　3.土地利用狀況

　　(1)規(guī)劃指標(biāo)。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項目批準(zhǔn)建造

　　4層公寓式商品住宅兩幢，總建筑面積為2244m2。

　　(2)地塊目前尚未開發(fā)，除沿××路還有3戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平。

　　二、地價影響因素分析

　　1.一般因素(略)。

　　2.區(qū)域因素

　　估價對象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離約4km，四周多為2層或多層住宅，

　　幼托、小學(xué)、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。

　　3.個別因素

　　評估地塊基本規(guī)則，面積小，土地開發(fā)工程建設(shè)所需的水、電尚未接通。第三部分土地估價

　　一、估價原則

　　本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。

　　二、估價方法和估價過程

　　由于估價對象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達(dá)，有較多的成交實例可以選擇，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)并結(jié)合估價對象的具體特點，選擇市場比較法及成本逼近法進(jìn)行評估。

　　(一)市場比較法

　　根據(jù)替代原則，將估價對象土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為

　　各因素比較說明：期日因素：

　　委估對象相對于比較實例A、B、C為不同時期的價格，2005年至今住宅用地出讓價格平穩(wěn)上升。交易情況修正：

　　A、B、C為正常出讓地價(市場價格);估價對象土地為市場價格，考慮到法院對估價對象土地的處理，交易情況略向下修正。

　　區(qū)域因素修正：

　　該項因素主要包括地理位置(土地等級)條件、道路交通通達(dá)程度和環(huán)境，委估對象及比較實例均處××區(qū)內(nèi)，但估價對象較實例8、C略差，進(jìn)行修正。

　　個別因素修正：

　　主要包括臨街因素、面積大小、基礎(chǔ)設(shè)施、容積率、年期修正。比較因素分值計算見下表。

　　5.確定待估宗地的比準(zhǔn)價格

　　經(jīng)測算，三個比較實例經(jīng)修正后的價格分別是4501元/m2、4437：元/m2和4748：元/m2，取三個比較實例修正價格的算術(shù)平均值作為待估宗地的價格，即為4562元/m2。

　　(二)成本逼近法

　　成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權(quán)出讓金)來確定土地價格的估價方法。

　　1.計算公式

　　土地價格一土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益(土地出讓金)2.土地取得費

　　(1)評估地塊原為新中國成立前留下的棚戶區(qū)，密度大，共需拆遷安置51戶居民，除沿××路還有三戶待拆遷房屋外，其余已于2007年9月拆平，按當(dāng)時居民拆遷安置費用平均水平，每戶居民平均為12萬元。

　　則：居民拆遷安置費為：12萬元/戶×(51-3)戶=576萬元

　　(2)土地開發(fā)費用。場地未平整，建筑垃圾未清理，工程未開工，臨時水、電未到位，未發(fā)生土地開發(fā)費。

　　(3)管理費及不可預(yù)見費。計3W6萬元×3%=17.28萬元

　　(4)利息。利率按銀行一年期貸款利率5.85%計，該地塊動拆遷于2007年3月開始，拆遷周期約0.5年，計算利息為：

　　576萬元×5.85%×0.5=16.85萬元

　　(5)利潤。評估目的為法院處置用，利潤不計。

　　(6)稅費。未發(fā)生經(jīng)營收入，稅費不計。

　　(7)土地增值收益。土地出讓金以××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與市國土資源局于2006年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金57.18萬元(70年土地使用期限)并扣除2年零8個月的土地增值收益計：(57.18×67.33/70)萬元=55萬元。

　　(8)成本逼近法計算土地價格為：(576+0+17.28+16.85+0+0+55)萬元=665.13萬元。單位土地面積單價=665.13萬元/1020m2=6520.88元/m2。

　　三、地價的確定

　　1.地價的確定方法

　　成本逼近法估價結(jié)果為6520.88元/m2，市場比較法估價結(jié)果為4562元/m2，說明××房地產(chǎn)有限公司當(dāng)初取得此地塊成本較高，但考慮開發(fā)后利潤不大(容積率受控制，可建面積僅為2244m2)，結(jié)合評估目的，市場比較法結(jié)果較能反映現(xiàn)時該類地塊的市場價格，故以市場比較法價格為最終結(jié)果。

　　2.估價結(jié)果

　　經(jīng)評估，待估宗地于估價基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權(quán)價格為：土地單價為4562元/m2;

　　總價為4562元/m2×2244m2=10237128元;

　　大寫：壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。第四部分附件

　　1.委托估價函。

　　2.待估宗地位置示意圖。

　　3.國有土地出讓合同復(fù)印件。

　　4.待估宗地所在區(qū)域拆遷審批文件復(fù)印件。

　　5.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

　　6.估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件。

　　7.土地估價師資質(zhì)證書復(fù)印件。

　　2009年7月14日

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