2013年土地估價案例與報告模擬題第三套6
第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況
根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》,該土地所有權屬于國家所有,土地使用權人為××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司,土地權屬性質為國有出讓。該宗地已設定抵押權,抵押權人為××銀行,因未能按期還款,估價對象土地已由××市中級人民法院查封。
估價對象土地為國有出讓土地使用權,土地使用期限為2006年11月19日至2077年11月18日,自評估基準日起還剩余67年4個月。
2.土地權利狀況
根據(jù)××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用權證,估價對象宗地編號為:××××,圖號:××××,地號為:××××,規(guī)劃用途為住宅用地,土地總面積為1020.0m2,處于基準地價三級區(qū)域。國有土地使用證號:××××××。
3.土地利用狀況
(1)規(guī)劃指標。根據(jù)土地使用權出讓合同,項目批準建造
4層公寓式商品住宅兩幢,總建筑面積為2244m2。
(2)地塊目前尚未開發(fā),除沿××路還有3戶待拆遷房屋外,其余已于2007年9月拆平。
二、地價影響因素分析
1.一般因素(略)。
2.區(qū)域因素
估價對象地塊周邊公交線路多,交通方便,距市中心直線距離約4km,四周多為2層或多層住宅,
幼托、小學、商店、郵局、銀行等公共設施齊全,人均公共綠化面積大,為該城市低密度居住區(qū)。
3.個別因素
評估地塊基本規(guī)則,面積小,土地開發(fā)工程建設所需的水、電尚未接通。第三部分土地估價
一、估價原則
本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。
二、估價方法和估價過程
由于估價對象位于城市低密度居住區(qū),房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達,有較多的成交實例可以選擇,根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)并結合估價對象的具體特點,選擇市場比較法及成本逼近法進行評估。
(一)市場比較法
根據(jù)替代原則,將估價對象土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進行對照比較,并依據(jù)后者已知的價格,參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別,修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為
各因素比較說明:期日因素:
委估對象相對于比較實例A、B、C為不同時期的價格,2005年至今住宅用地出讓價格平穩(wěn)上升。交易情況修正:
A、B、C為正常出讓地價(市場價格);估價對象土地為市場價格,考慮到法院對估價對象土地的處理,交易情況略向下修正。
區(qū)域因素修正:
該項因素主要包括地理位置(土地等級)條件、道路交通通達程度和環(huán)境,委估對象及比較實例均處××區(qū)內(nèi),但估價對象較實例8、C略差,進行修正。
個別因素修正:
主要包括臨街因素、面積大小、基礎設施、容積率、年期修正。比較因素分值計算見下表。
5.確定待估宗地的比準價格
經(jīng)測算,三個比較實例經(jīng)修正后的價格分別是4501元/m2、4437:元/m2和4748:元/m2,取三個比較實例修正價格的算術平均值作為待估宗地的價格,即為4562元/m2。
(二)成本逼近法
成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權出讓金)來確定土地價格的估價方法。
1.計算公式
土地價格一土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益(土地出讓金)2.土地取得費
(1)評估地塊原為新中國成立前留下的棚戶區(qū),密度大,共需拆遷安置51戶居民,除沿××路還有三戶待拆遷房屋外,其余已于2007年9月拆平,按當時居民拆遷安置費用平均水平,每戶居民平均為12萬元。
則:居民拆遷安置費為:12萬元/戶×(51-3)戶=576萬元
(2)土地開發(fā)費用。場地未平整,建筑垃圾未清理,工程未開工,臨時水、電未到位,未發(fā)生土地開發(fā)費。
(3)管理費及不可預見費。計3W6萬元×3%=17.28萬元
(4)利息。利率按銀行一年期貸款利率5.85%計,該地塊動拆遷于2007年3月開始,拆遷周期約0.5年,計算利息為:
576萬元×5.85%×0.5=16.85萬元
(5)利潤。評估目的為法院處置用,利潤不計。
(6)稅費。未發(fā)生經(jīng)營收入,稅費不計。
(7)土地增值收益。土地出讓金以××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與市國土資源局于2006年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金57.18萬元(70年土地使用期限)并扣除2年零8個月的土地增值收益計:(57.18×67.33/70)萬元=55萬元。
(8)成本逼近法計算土地價格為:(576+0+17.28+16.85+0+0+55)萬元=665.13萬元。單位土地面積單價=665.13萬元/1020m2=6520.88元/m2。
三、地價的確定
1.地價的確定方法
成本逼近法估價結果為6520.88元/m2,市場比較法估價結果為4562元/m2,說明××房地產(chǎn)有限公司當初取得此地塊成本較高,但考慮開發(fā)后利潤不大(容積率受控制,可建面積僅為2244m2),結合評估目的,市場比較法結果較能反映現(xiàn)時該類地塊的市場價格,故以市場比較法價格為最終結果。
2.估價結果
經(jīng)評估,待估宗地于估價基準日在現(xiàn)狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權價格為:土地單價為4562元/m2;
總價為4562元/m2×2244m2=10237128元;
大寫:壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)。第四部分附件
1.委托估價函。
2.待估宗地位置示意圖。
3.國有土地出讓合同復印件。
4.待估宗地所在區(qū)域拆遷審批文件復印件。
5.估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件。
6.估價機構資質證書復印件。
7.土地估價師資質證書復印件。
2009年7月14日
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