2013年土地估價案例與報告模擬題第三套8

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　　二、報告判讀題

　　(一)

　　1.隱含的前提性條件是所選案例與估價對象在同一區(qū)域或同一供需圈。

　　2.沒有對掛牌出讓價格進行修正不合理。

　　因為掛牌是一種特殊的交易方式，交易結(jié)果可能偏離正常市場水平，只有掛牌出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格形成環(huán)境基本一致的情況下才能確定可以不修正。

　　土地掛牌出讓與土地轉(zhuǎn)讓交易在市場環(huán)境方面的區(qū)別：

　?、賿炫乒┙o土地數(shù)量有限，供需不易平衡。

　?、趻炫茣r問有限制。

　?、蹝炫茍龅厣?交易場地少，缺乏靈活性)。

　?、軖炫仆恋匦畔⒂邢?。

　　3.C

　　4.存在錯誤和不完善的地方如下：

　?、倬幹票容^因素條件指數(shù)表中，缺少地價指數(shù)和各因素條件指數(shù)的編制依據(jù)。②未進行容積率修正。③未進行使用年期修正。④未說明由3個比準價格確定的單位面積地價的方法及原因。

　　(二)土地估價技術(shù)報告的錯誤之處：

　　1.第一部分后面應(yīng)寫上“總述”。

　　2.估價項目名稱不明確。

　　3.“估價目的”中未說明估價的應(yīng)用方向。

　　4.“估價依據(jù)”中未列出土地估價的技術(shù)標準，即估價規(guī)程。

　　5.“地價定義”中未說明土地開發(fā)程度。

　　6.“估價日期”中未注明估價的截止日期。

　　7.“估價結(jié)果”無單位地價和大寫。

　　8.“需要特殊說明的事項”中未說明估價的假設(shè)條件。

　　9.“估價師簽名欄”無估價師資格證書號。

　　10.“土地登記狀況”中證書名錯，應(yīng)為國有土地使用證。

　　11.登記狀況中無四至、登記等。

　　12.“土地權(quán)利狀況”欄未說明他項權(quán)利狀況。

　　13.區(qū)域因素與個別因素混淆(其中：將個別因素(宗地形狀、面積)列入了區(qū)域因素;將區(qū)域因素(環(huán)境條件)列入了個別因素;個別因素中未說明宗地的基礎(chǔ)設(shè)施狀況及土地最有效用途)。

　　14.在市場比較法的計算公式中無個別因素修正。

　　15.交易情況說明不正確。

　　16.在因素條件表中應(yīng)將“宗地面積形狀”列入個別因素欄，將“環(huán)境條件”列人區(qū)域因素欄。17.在選取的實例中，實例3超過了規(guī)定年限(5年)。

　　18.個別因素修正中，“面積形狀”修正錯誤。19.“基礎(chǔ)設(shè)施狀況”未作修正。

　　20.交易時問未作修正。

　　21.期日修正未作詳細說明，只一般描述為“地價下跌了5%”。

　　22.實例2“容積率”修正錯誤;實例1、實例3容積率未修正。

　　23.實例2年期修正錯，應(yīng)為實例1年期修正，30次方和50次方。

　　24.年期修正未對，r的取值作說明。

　　25.市場比較法的最終結(jié)果應(yīng)取算術(shù)平均數(shù)，不應(yīng)為眾數(shù)。

　　26.成本逼近法公式錯，無土地增值收益。

　　27.在成本逼近法中，計算土地取得費不能以項目實際發(fā)生的費用為依據(jù)。

　　28.“土地平整費”不應(yīng)計入“土地取得費”。

　　29.“土地開發(fā)費”無取費依據(jù)。

　　30.利息計算中的“利息率”的確定無依據(jù)。

　　31.投資利息中開發(fā)期沒有乘1/2;按復(fù)利計算。

　　32.利潤率的確定沒有依據(jù)。

　　33.成本逼近法計算過程中沒有計算土地增值收益。

　　34.成本逼近法的最終結(jié)果沒有進行年期修正。

　　35.估價結(jié)果未大寫。

　　36.第四部分應(yīng)為“附錄”。

　　(三)土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：

　　1.估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應(yīng)分別出具報告。

　　2.地價定義不清，應(yīng)明確對應(yīng)的土地用途、使用年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。

　　3.需要特殊說明的事項中，待估宗地的土地權(quán)屬為國有劃撥，與后面描述的土地權(quán)利狀況為國有出讓前后不一致，說法有誤。

　　4.土地估價機構(gòu)蓋章欄，沒有估價機構(gòu)負責人的簽字。

　　5.土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)容。

　　6.土地權(quán)利狀況中描述的內(nèi)容與權(quán)利狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地登記的內(nèi)容。

　　7.估價對象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有誤，超過了法定最高年限。.

　　8.估價原則中，缺替代原則、預(yù)期收益原則等。

　　9.在市場比較法中對待估宗地的描述容積率計算有誤，應(yīng)為2.2。

　　10.市場比較法中，采用物價指數(shù)作為地價指數(shù)，沒有說明理由和依據(jù)。

　　11.比較案例進行交易情況修正，依據(jù)不充分，因為法院委托評估的也是正常市場價格，不應(yīng)進行交易情況修正。

　　12.市場比較法中沒有進行土地使用年期修正，有誤。

　　13.動拆遷費用按當時(2006年5月)的標準計算不妥。應(yīng)按照估價時點時的拆遷補償費用水平計算。

　　14.按估價對象實際的拆遷戶數(shù)計算動拆遷費用不妥，應(yīng)按照區(qū)域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數(shù)。

　　15.按估價對象實際的拆遷周期計算利息不妥，應(yīng)說明該周期是否為社會平均拆遷周期。16.利息率取值有誤，2007年2月起，一年期利息率調(diào)整為5.31%。

　　17.因為是法院處置而不計算利潤不妥，應(yīng)計算利潤。

　　18.估價對象出讓時間為2006年11月，估價時點為2009年，以合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應(yīng)按照估價時點應(yīng)有的土地增值收益水平計算。

　　19.扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥，應(yīng)采用年期修正方式，計算公式為：57.18×[1-1/(1+r)67.33]/[1-1/(1+r)70]，r為土地還原率。

　　20.因?qū)嶋H未發(fā)生經(jīng)營收入而不計稅費不妥，應(yīng)按規(guī)定計入有關(guān)稅費。

　　21.成本逼近法評估結(jié)果應(yīng)作年期修正，修正系數(shù)計算公式為：1/[1-1/(1+r)67.33]，r為土地還原率。

　　22.總地價計算有誤，應(yīng)將單價乘以土地面積，而不是建筑面積。

　　23.附件中缺土地權(quán)屬來源文件。

　　24.附件中缺估價對象利用照片。

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