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2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第三套7

更新時(shí)間:2013-06-28 20:47:50 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價(jià)案例與報(bào)告

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  參考答案

  一、案例分析題

  (一)

  先用市場比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià),再用剩余法評(píng)估土地價(jià)格。第一步:采用市場比較法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

  (1)分別計(jì)算三個(gè)案例盼試算價(jià)格:

  (二)

  1.該說法不正確,其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。因?yàn)椋?/P>

  (1)由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權(quán)。

  (2)由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。

  2.(1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。

  (2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。

  評(píng)估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。

  3.對(duì)宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。

  (1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。

  土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

  (2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。

  4.對(duì)于宗地D應(yīng)由政府無償收回,因?yàn)椋?/P>

  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,如滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回。

  5.作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營性用地,根據(jù)國土資源部2002年第11號(hào)令的規(guī)定,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

  各出讓方式的基本特征如下:

  招標(biāo):由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書,根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者,投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。

  拍賣:先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制,然后在固定的場所集中競買,出價(jià)高者成交。

  掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。

  6.(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后,應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估:

  1)確定估價(jià)的基本事項(xiàng),包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型、估價(jià)日期等。

  2)擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃,確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等。

  3)資料收集與實(shí)地查勘,主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等。4)相關(guān)資料分析,對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析。

  5)按照一定的原則,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法,試算宗地價(jià)格。

  6)試算價(jià)格調(diào)整,確定最后估價(jià)結(jié)果。

  7)撰寫土地估價(jià)報(bào)告書。

  8)將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。

  (2)由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。

  收集的資料包括:

  1) 收益還原法應(yīng)收集以下資料:

  2) ①開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益。

 ?、诜康禺a(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等。

 ?、鄯课葜刂贸杀?。

 ?、芡恋剡€原率、房屋還原率等參數(shù)。

 ?、莓?dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等。

  2)市場比較法應(yīng)收集以下資料:

 ?、偃齻€(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等條件的比較實(shí)例。

 ?、谕恋剡€原率等參數(shù)。

 ?、郛?dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等。

  3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料:

 ?、佼?dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系。

 ?、诖雷诘厮谕恋丶?jí)別。

 ?、弁恋剡€原率等參數(shù)。

 ?、墚?dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等。

  4)剩余法應(yīng)收集以下資料:

 ?、匍_發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場售價(jià)。

 ?、陂_發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用。

 ?、弁恋剡€原率、年貸款利率等參數(shù)。

  ④當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個(gè)別資料等。

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