2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第四套4
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第三部分土地估價(jià)
一、估價(jià)原則
(一)主要遵循替代原則可以概括為:
(1)土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格決定。
(2)地價(jià)水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格。
(3)土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。
(二)最有效利用原則
由于土地具有用途的多樣性,不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量,且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益,并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
(三)上述原則加上多種評(píng)估方法綜合分析、判斷以體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法。
二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程
依據(jù)文件有關(guān)規(guī)定,宗地地價(jià)評(píng)估選用兩種方法以上同時(shí)測(cè)算,綜合分析確定最終地價(jià)。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況,以市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法進(jìn)行評(píng)估。
1.市場(chǎng)比較法
(1)比較實(shí)例選擇?,F(xiàn)收集到與待估宗地(H)條件類似的A、B、C三宗案例進(jìn)行比較,因素條件說(shuō)明見(jiàn)下表
(3)因素條件說(shuō)明見(jiàn)下表。
樓面地價(jià)=15873000元/13217.39m2=1200.92元/m2
三、地價(jià)的確定
1.地價(jià)確定的方法
選取市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法求取委估地塊地價(jià),結(jié)果非常接近,無(wú)實(shí)質(zhì)性差異,故我們?nèi)煞N結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估宗地的地價(jià)評(píng)估結(jié)果。
2.估價(jià)結(jié)果
總地價(jià):1587.3萬(wàn)元;單位地價(jià):519元/m2;樓面地價(jià):1174元/m2。第四部分附件
1.國(guó)家建設(shè)用地使用證
2.××單位房產(chǎn)所有證復(fù)印件
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