2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第四套7
點(diǎn)擊進(jìn)入:2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第四套匯總
第三部分土地估價(jià)
一、估價(jià)原則
1.替代原則(略)
2.需求與供給原則(略)
3.變動原則(略)
二、估價(jià)方法與估價(jià)過程
(一)估價(jià)方法選擇
估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況、估價(jià)基礎(chǔ)資料的可用性和估價(jià)對象的性質(zhì)、特點(diǎn)等因素來確定。估價(jià)對象為工業(yè)用地,一般用成本逼近法或者市場比較法測算,本案選用成本逼近法來測算。同時(shí)估價(jià)對象位于××縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi),故基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也是一種可選的方法。
綜上所述,本次評估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別評估其計(jì)算價(jià)格和收
益價(jià)格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上,經(jīng)綜合分析,最終確定估價(jià)對象的地價(jià)。
(二)估價(jià)過程
1.成本逼近法
成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利息利潤、土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法,地價(jià)測算基本公式為
成本地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤
評估地價(jià)=(成本地價(jià)+土地增值收益)×位置修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)
(1)土地取得費(fèi)
土地取得費(fèi)包括農(nóng)地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi),按國家現(xiàn)行的《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律規(guī)定,政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付征地費(fèi)用,即農(nóng)地取得費(fèi),一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。
根據(jù)××縣人民政府《關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片綜合價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(政發(fā)[2001]207號),確定估價(jià)對象農(nóng)地取得費(fèi)為45.85元/m2。征地稅費(fèi)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定為18元/m2。
根據(jù)上述,得到估價(jià)對象土地取得費(fèi)合計(jì)為63.85元/m2。
(2)土地開發(fā)費(fèi)
土地開發(fā)費(fèi)包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和內(nèi)部場地平整費(fèi)兩部分。根據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)際投資資料數(shù)據(jù),同時(shí)考慮估價(jià)對象內(nèi)部實(shí)際為未平整土地的情況,經(jīng)綜合分析,確定估價(jià)對象土地開發(fā)費(fèi)為37元/m2(其中通水10元/m2,通電10元/m2,通路17元/m2)。
(3)利息
計(jì)算投資利息是評估土地時(shí)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。設(shè)定土地開發(fā)周期為一年,利息率取評估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率為6.572,按慣例設(shè)定土地取得費(fèi)為一次性支付,土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入,則
利息={63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1])元/m2=5.39元/m2
(4)利潤
投資的目的是為了取得利潤,視開發(fā)土地為投資,也同樣應(yīng)獲得相應(yīng)的利潤。考慮到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況,本次評估確定利潤率為10%。則投資利潤為
利潤=(63.85+37)元/m2×10%=10.09元m2
(5)土地增值收益
土地增值收益包括土地用途改變增值收益和土地開發(fā)增值收益,是土地在市場中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價(jià)值的體現(xiàn)。在成本逼近法中,城郊新增建設(shè)用地增值收益通常是按土地投入成本的10%~25%計(jì)算。經(jīng)對比分析,考慮到區(qū)域土地市場需求量不大,確定無限年土地使用權(quán)的工業(yè)用地土地增值收益率為10%,則
土地增值收益=成本地價(jià)×增值收益率
=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤)×增值收益率
土地增值收益=(63.85+37+5.39+10.09)元/m2×10%
=11.63元/m2
(6)區(qū)域及個(gè)別因素修正
在以上地價(jià)測算過程中,土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和土地增值收益均以估價(jià)對象所在區(qū)域的一般費(fèi)用水平為基礎(chǔ),要具體測算估價(jià)對象的地價(jià)還需根據(jù)其區(qū)域及個(gè)別情況進(jìn)行修正。
經(jīng)評估人員現(xiàn)場踏勘調(diào)查,估價(jià)對象雖位于××縣工業(yè)園區(qū)內(nèi),但是位置相對較偏,綜合考慮后確定估價(jià)對象區(qū)位條件修正系數(shù)為0.96。
(7)使用年限修正
積算價(jià)格是無限年土地使用權(quán)價(jià)格,估價(jià)對象評估設(shè)定使用年限為50年,故需要進(jìn)行使用年限修正,其使用年限修正系數(shù)為:
使用年限修正系數(shù)=1-1/(1+土地還原利率)剩余使用年限
=1-1/(1+6%)50=0.9457
(8)單位地價(jià)計(jì)算
土地單價(jià)=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)元/m2×0.96×0.9457
=116元/m22.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等估價(jià)成果,按照估價(jià)對
象的區(qū)域條件和個(gè)別條件與基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為
宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×K1K2(1+∑K)+F
式中
K1―期日修正系數(shù);
K2―土地使用年期修正系數(shù);
∑K―影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和;
F―開發(fā)程度差異修正值。
(1)基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹
根據(jù)××縣人民政府《關(guān)于××縣城區(qū)商業(yè)、住宅及全縣工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通告》,××縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)劃分為三個(gè)級別,具體地價(jià)詳見下表。
工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為:基準(zhǔn)期日為2002年8月25日;開發(fā)程度為“五通一平”(外圍通路、通水、排水、通電、通信,內(nèi)部場地平整)土地開發(fā)程度下的區(qū)域國有出讓土地使用權(quán)平均價(jià)格;容積率按規(guī)劃用地要求;土地使用年限為50年。
(2)估價(jià)對象基準(zhǔn)地價(jià)的確定
估價(jià)對象位于××縣工業(yè)園區(qū),屬三級地區(qū),其工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為110元/m2。
(3)地價(jià)影響因素及修正系數(shù)確定
基準(zhǔn)地價(jià)是同一地區(qū)工業(yè)用地平均地價(jià)水平的反映,具體地塊地價(jià)受到多方面因素的影響。以下是××縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。
(4)估價(jià)對象地價(jià)影響因素條件說明和修正系數(shù)的規(guī)定
經(jīng)實(shí)地調(diào)查,估價(jià)對象地價(jià)影響因素條件具體情況及相應(yīng)的修正系數(shù)如下表。
(5)期日修正系數(shù)的確定
由于本次采用的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2002年8月25日,而估價(jià)基準(zhǔn)日為2008年6月26日,時(shí)間相隔比較遠(yuǎn),根據(jù)本公司對該縣近幾年來掌握的地價(jià)變動信息資料,經(jīng)測算,本次評估地價(jià)期日修正系數(shù)為1.06。
(6)年限修正系數(shù)的確定
基準(zhǔn)地價(jià)是50年使用權(quán)的地價(jià),而估價(jià)對象設(shè)定的土地使用年限也是50年,故不需進(jìn)行年限修正。
(7)確定土地開發(fā)程度差異修正值
本次采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估的基準(zhǔn)條件中,土地開發(fā)程度為達(dá)到“五通一平”(即外圍通路、通水、排水、通電、通信“五通”和內(nèi)部場地平整)市政配套要求的熟地,而本次評估設(shè)定待估宗地土地開發(fā)程度為“三通一平”(即外圍通路、通水、通電“三通”和內(nèi)部場地平整),故需進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正,即應(yīng)扣除排水和通信費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查,待估宗地所在區(qū)域開發(fā)程度達(dá)到“外圍五通,內(nèi)部場地平整”的開發(fā)費(fèi)用為60元/m2,即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通電10元/m2、通信8元/m2和場地平整5元/m2。確定“外圍三通,內(nèi)部場地平整”與“外圍五通,內(nèi)部場地平整”的土地開發(fā)程度的修正值為(-20-8)元/m2=-28元/m2。
(8)單位面積地價(jià)計(jì)算
綜上所述,評估宗地修正地價(jià)為
單位面積地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+∑修正系數(shù))×期日修正系數(shù)×年限修正系數(shù)+
土地開發(fā)程度差異值
=[-110×(1-5.0%)×1.06-28]元/m2
=83元/m2
編輯推薦:2013年土地估價(jià)師考試VIP套餐
最新資訊
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套122015-06-01
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套112015-06-01
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套102015-06-01
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套92015-06-01
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套82015-06-01
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套72015-06-01
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套2015-05-29
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套62015-05-29
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套52015-05-29
- 2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識》考前押題第三套42015-05-29