2013年土地估價基礎與法規(guī)模擬題7

　　四、計算題(2題，共45分。其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代人數據計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數，單價為元/m2，總價為元;計算最終結果均保留整數，單價為元/m2，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代人數據計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)

　　(一)某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過土地使用權抵押貸款，試根據下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價格和總價格。

　　土地情況為：該土地通過征收后出讓獲得，當時征收時包括代征的500m2的綠化用地在內總面積共計5500m2。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當時獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎設施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內基礎設施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場地平整)。由于市政建設需要，該地塊紅線內靠近綠地有2m寬60m長的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時已經按照長500元/m在出讓價中扣減(該扣減數額是當地同類問題補償標準，近幾年未進行調整)。其他有關資料：

　　(1)以2006年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。

　　(2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國有土地基準地價的更新成果?；鶞实貎r的估價期日為2008年1月1日;基準地價為各類用途在法定最高出讓年期，各級別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權區(qū)域平均價格。

　　(3)根據基準地價更新成果，得知該宗地位于五級工業(yè)地價區(qū)，基準地價水平為500元/m2，土地開發(fā)程度設定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內“場地平整”;紅線內每增加一通，土地開發(fā)費平均增加10元/m2。

　　(4)根據基準地價因素條件說明表和優(yōu)劣度表，計算得到該宗地地價影響因素總修正幅度為5%。

　　(5)該市五級工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對應的地價水平指數為100。根據容積率修正系數表，平均容積率修正系數為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個百分點。

　　(6)土地還原率為6%。

　　(7)基準地價系數修正法公式為：待估宗地地價一宗地對應的基準地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數+土地開發(fā)程度修正額。

　　(二)某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m2，建筑面積為2500m2，當時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據調查，2001～2006年該地區(qū)物價指數平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/km2，當地銀行貸款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報率為15%，當地土地增值收益率為15%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價為1500元/m2，試根據上述資料評估該單位房地產現值。

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