2013年土地估價基礎(chǔ)與法規(guī)模擬題8

　　四、計算題

　　(一)

　　1.解題思路與方法選用

　　根據(jù)題意，估價對象處于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域，且有較完整的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正體系，適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。

　　2.解題步驟

　　(1)確定宗地所在土地級別及基準(zhǔn)地價水平

　　該宗地處于五級工業(yè)地價區(qū)，基準(zhǔn)地價水平為500元/m2。(2)確定宗地影響因素修正系數(shù)根據(jù)本題所提供的資料，得知該宗地地價影響因素總修正幅度為5%。(3)確定年期修正系數(shù)評估基準(zhǔn)日為2009年7月1日，該宗地2005年7月1日辦理土地出讓手續(xù)，出讓年期為50年，于估價期日的土地剩余使用年期為46年，工業(yè)用地法定最高出讓年期為50年，土地還原率為6%，則使用年期修正系數(shù)為

　　y=[1-1/(1+6%)46]/[1-1/(1+6%)50]=0.9849

　　(4)確定期日修正系數(shù)

　　該市工業(yè)用地價格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。基準(zhǔn)地價的估價期日為2008年1月1日，宗地估價期日為2009年7月1日，則期日修正系數(shù)=(1+0.5%)18=1.0939

　　(5)確定容積率修正系數(shù)

　　根據(jù)本題所提供的資料，五級工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對應(yīng)的容積率修正系數(shù)為1，以此為基準(zhǔn)容積率每增加或降低0.1，均向上修正2個百分點(diǎn)。

　　待估宗地容積率=建筑面積/土地面積=6000/5000=1.2

　　容積率修正系數(shù)=1+2×2%=1.04

　　(6)土地開發(fā)程度修正

　　該宗土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)“五通一平”，與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵不一致，需進(jìn)行宗地開發(fā)程度修正。

　　開發(fā)程度修正額=(10×5)元/m2=50元/m2

　　(7)計算宗地價格

　　待估宗地單位地價一宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×

　　期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+開發(fā)程度修正額

　　=[500×(1+5%)×0.9849×1.0939×1.04+50]元/m2=638元/m2

　　宗地總價=638萬元×<(5500-500)/10000=319萬元

　　(8)地下電纜減價修正

　　地下電纜減價=500元/m×60m=3萬元

　　最后地價=(319-3)萬元=316萬元

　　(二)

　　1.解題思路與方法選用

　　根據(jù)題意，需估價的是一宗新開發(fā)的土地，適宜選用成本逼近法評估。對已有房屋的估價適宜采用重置價格折舊法。

　　2.解題步驟

　　第一步：采用成本逼近法計算土地使用權(quán)現(xiàn)值

　　(1)土地取得費(fèi)：20萬元/畝=300元/m2(1畝一666.67m2)

　　(2)土地開發(fā)費(fèi)：2億元/km2-200元m2

　　(3)計算利息：300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2X[(1+12%)0.5-1]=47.67元/m2

　　(4)計算開發(fā)利潤：(300+200)元/m2×15%=75元/m2

　　(5)成本地價：(1)+(2)+(3)+(4)=622.67元/m2

　　(6)土地出讓增值收益=622.67元/m2×15%=93.40元/m2

　　(7)目前剩余年期為45年，即土地使用權(quán)現(xiàn)值為

　　(622.67+93.40)元/m2×[1―1/(1+10%)45]=706.25元/m2

　　(8)土地使用權(quán)總價=706.25元/m2X2000m2=1412500元

　　第二步：用重置成本折舊法計算房屋現(xiàn)值

　　計算年折舊費(fèi)

　　因為出讓期滿，土地及地上建筑物由政府無償收回，使用者得不到殘值。因此，全部重置1

　　必須在使用年期內(nèi)折舊完畢。

　　年折舊費(fèi)=重置價/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125

　　建筑現(xiàn)值=重置價-年折舊費(fèi)×已使用年限

　　=(1500×2500-78125×3)元=3515625元

　　第三步：計算房地產(chǎn)現(xiàn)值

　　房地產(chǎn)現(xiàn)值=土地使用權(quán)現(xiàn)值+建筑物現(xiàn)值

　　=(1412500+3515625)元=4928125元