2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》考點(diǎn)精萃:第十一章

　　第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理

　　第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類

　　1、零售商業(yè)物業(yè)又稱為商業(yè)地產(chǎn) (單選P329)

　　零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡史

　　(一)國外零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展

　　美國管理學(xué)家彼得?德魯克認(rèn)為，百貨商店最早于公元1600年左右產(chǎn)生在日本。日本三井家族的第一個成員在東京創(chuàng)辦世界上第一家百貨商店。但是，西方學(xué)者普遍認(rèn)為百貨商店最早在1852年產(chǎn)生于法國，當(dāng)時在法國首都巴黎，有一位名叫A?布西哥的人，開辦了一座“邦?馬爾謝”(Bonmarche)商店，這是世界商業(yè)史上第一個實行新經(jīng)營方法的百貨商店。

　　而最早的現(xiàn)代購物中心(ShoppingCenter)建成于美國。

　　(二)國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展

　　我國政府興建的第一座百貨商店是北京市百貨大樓，它建成于1955年9月。

　　2、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容：(1)招商及承租戶組合 (2)零售技術(shù) (3)物業(yè)維護(hù)(4)營銷(5)保險及風(fēng)險管理(6)財務(wù)管理 (多選P331)

　　3、零售技術(shù)：(1)商品選擇，迎合消費(fèi)者對流行、款式、品質(zhì)及需求(2)選項范圍，充分了解消費(fèi)者及其需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上確定(3)商品盤存，與當(dāng)前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量(4)櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看，且需要時常更換(5)商品內(nèi)部陳設(shè)，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標(biāo)價清晰規(guī)范。 (多選P331)

　　4、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型 (單選P332)

　　按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場管理這兩個層次。

　　5、策略與運(yùn)行管理 (單選P332)

　　策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容 從管理層面上來看，策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次

　　6、現(xiàn)場管理 (1)按管理組織形式不同分類“門里門外”的做法，即門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。

　　(2)按專業(yè)和分包形式的不同進(jìn)行分類 將關(guān)鍵專業(yè)和費(fèi)用開支大的專業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負(fù)責(zé)，而將一些簡單、勞動密度大和費(fèi)用可控制的專業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對外實施分包。

　　第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

　　1、選址與規(guī)劃(1)市場容量(2)進(jìn)出交通(3)地點(diǎn)顯著(4)規(guī)模大小(5)內(nèi)部設(shè)施的因素

　　2、經(jīng)營與運(yùn)作 (多選P335)

　　零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在三個領(lǐng)域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效理論

　　1、中心地理論。消費(fèi)者在購物活動中也是要追求效用最大化的，通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本。2、同類零售店聚集理論，這是因為消費(fèi)者除了考慮價格以外，還注重商品的質(zhì)量，特色，品牌，銷售方式等多個非價格因素。3、需求的外部效應(yīng)理論，它是指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高，信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。4、上述理論的若干應(yīng)用(三方面)：租戶組合就實現(xiàn)多樣化，引入主力店以帶來大量客流，空間安排實現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)。

　　第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理(多選P337)

　　1、.制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。

　　租賃管理：1、租戶選擇包括聲譽(yù)，財務(wù)能力，租戶組合與位置分配，租戶需要的服務(wù)。2、租金確定與調(diào)整?；A(chǔ)租金 ，基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關(guān)的一個最低收入;百分比租金，零售商業(yè)物業(yè)。3、代收代繳費(fèi)用和凈租約4、租金的調(diào)整，《合同法》規(guī)定最長20年。對于主要租戶一般每5年調(diào)整一資歷次要租戶可每年調(diào)整一次。

　　4、代收代繳費(fèi)用和凈租約(1)租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(2)租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費(fèi)(3)所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項、保險費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用 (多選P341)

　　5、租金的調(diào)整： 由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長，因此在租約中必須對租金調(diào)整做出明確規(guī)定， 租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實際情況確定，對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次。次要租戶可每年調(diào)整一次 (單選P342)

　　租約制定

　　1、關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。

　　2.限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶。

　　3.限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。

　　4.營業(yè)時間。

　　5.公用面積的維護(hù)。

　　6.廣告、標(biāo)志和圖形。

　　7.折讓優(yōu)惠。

　　8.其他條款。

　　第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理.

　　1、策略與計劃 (多選P344)

　　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功，有多個方面的影響因素。其中，正確的營管理策略、有針對性管理方案設(shè)計和精確的費(fèi)用測算，是三個主要的方面.在這三個方面的工作中，策略是基礎(chǔ);計劃是前提，費(fèi)用是根本

　　2、現(xiàn)場管理策略

　　經(jīng)營策略：經(jīng)營策略主要包括： (1)樹立品牌形象(2)與開發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟(3)必要的經(jīng)濟(jì)回報。(多選P345)

　　管理策略

　　(1)管理模式，即物業(yè)管理企業(yè)采用什么樣的模式對項目進(jìn)行管理

　　(2)管理承諾，即物業(yè)管理企業(yè)對委托方進(jìn)行哪些承諾，關(guān)鍵是內(nèi)容和深度。

　　(3)管理期限。管理年限并非越長越好

　　3、現(xiàn)場管理計劃 1.機(jī)構(gòu)設(shè)置;2.費(fèi)用測算;3.零售商業(yè)物業(yè)的特色服務(wù)內(nèi)容;4.工作流程;5.規(guī)章制度

　　五部分。(多選P345)

　　4、管理目標(biāo) 現(xiàn)場管理的目標(biāo)是為租戶的經(jīng)營活動提供安全、有序和舒適的場所，為實現(xiàn)租戶的經(jīng)營目標(biāo)和整個物業(yè)的收益目標(biāo)而服務(wù)。在具體實踐中可將其具體化為“六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價質(zhì)檢管理。(單選和多選P350)

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