2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)第二套模擬題6

　　三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號(hào)51～60，共10分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有1個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.25分)

　　(一)某國(guó)有企業(yè)甲獲準(zhǔn)于2001年12月31日在所使用的國(guó)有劃撥土地上建成一綜合大樓，總建筑面積為13200┫，建筑容積率為2.4。該大樓1、2層為商場(chǎng)，商場(chǎng)建筑面積為4300┫，兩層建筑面積相同;3、4層為辦公樓，建筑面積為3800┫，兩層建筑面積相同;4層以上為住宅，已按政策分配給企業(yè)職工，進(jìn)行了房改。根據(jù)以上資料，回答51～55小題的問(wèn)題。

　　51.甲企業(yè)為完善土地產(chǎn)權(quán)，于2008年12月31日擬對(duì)該劃撥土地使用權(quán)辦理國(guó)有土地倒用證，以下對(duì)甲企業(yè)辦理土地登記手續(xù)的敘述，正確的有(　　)。

　　A.應(yīng)分用途登記

　　B.按綜合用途對(duì)全部土地進(jìn)行登記

　　C.住宅部分不能由企業(yè)辦理土地登記手續(xù)

　　D.住宅部分雖已分配給職工，但也應(yīng)由企業(yè)辦理土地登記手續(xù)

　　52.該企業(yè)一職工馮某分配到6層一套三室一廳單元住房，建筑面積為88┫，房改時(shí)按成本價(jià)交納了購(gòu)房費(fèi)用，2009年12月31日馮某將其住房出售給張某，對(duì)所涉及土地應(yīng)(　　)。

　　A.依法獲得土地補(bǔ)償

　　B.依法辦理土地登記手續(xù)

　　C.依法交納土地占用費(fèi)

　　D.依法交納土地出讓金

　　53.企業(yè)甲為融資需要，于2009年12月31日準(zhǔn)備以該大樓的第3層到銀行乙進(jìn)行抵押貸款，并委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A對(duì)所涉及的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。在土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A接受委托后，首先應(yīng)明確的內(nèi)容有(　　)。

　　A.估價(jià)日期

　　B.評(píng)估基準(zhǔn)日

　　C.評(píng)估目的

　　D.評(píng)估對(duì)象

　　54.企業(yè)甲為融資需要，于2009年11月30日準(zhǔn)備以該大樓的第3層到銀行乙進(jìn)行抵押貸款，并委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A對(duì)所涉及的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，可選用的估價(jià)方法不包括(　　)

　　A.市場(chǎng)比較法

　　B.路線價(jià)估價(jià)法

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　D.成本逼近法

　　55.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)A選用了市場(chǎng)比較法和剩余法兩種方法進(jìn)行估價(jià)，市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為3800元/┫(建筑面積)，剩余法評(píng)估結(jié)果為3100元/┫(建筑面積)，銀行乙經(jīng)綜合分析，決定貸款500萬(wàn)元，要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估值最好能達(dá)到760萬(wàn)元，如要滿足銀行的要求，估價(jià)機(jī)構(gòu)采取的措施是(　　)。

　　A.可建議增加抵押物的期限

　　B.可建議擴(kuò)大抵押物的權(quán)限

　　C.可建議增加抵押物的建筑面積

　　D.可建議增加其他抵押物

　　(二)某制藥企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，準(zhǔn)備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價(jià)格收購(gòu)后，重新開(kāi)發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購(gòu)老廠區(qū)的補(bǔ)償價(jià)格在郊區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)置土地，建設(shè)新的現(xiàn)代化制藥廠。經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無(wú)償劃拔方式取得的國(guó)有土地，土地面積為3000┫，重新開(kāi)發(fā)后，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為2.4。該辦公樓建成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為11000元/┫，開(kāi)發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為4500元/┫，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)分別為建筑費(fèi)的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回報(bào)率為房地產(chǎn)售價(jià)的15%;稅金為房地產(chǎn)售價(jià)的6%，年貸款利率為8%，土地還原率為6%。

　　W市郊區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元/畝，因當(dāng)?shù)厝硕嗟厣?，故征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補(bǔ)償。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地過(guò)程中的征地管理費(fèi)按照征地費(fèi)總額的4%征收;耕地占用稅按5元/┫計(jì)收;耕地開(kāi)墾費(fèi)按10元/┫計(jì)收。開(kāi)發(fā)區(qū)平均土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“五通一平，(通路、通水、通信、通電、排水，場(chǎng)地平整)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為60元/┫，開(kāi)發(fā)周期為1年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入;土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為15%，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當(dāng)?shù)赜淖尳饦?biāo)準(zhǔn)一致。根據(jù)該市規(guī)定，開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元/┫，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元/┫，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元/┫。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元/┫，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元/┫，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元/┫。根據(jù)以上資料，回答56～60小題的問(wèn)題。

　　56.老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下，法定最高年期的土地使用權(quán)單位面積地價(jià)為(　　)元/┫。

　　A.7114.30

　　B.7365.20

　　C.7185.65

　　D.7204.80

　　57.經(jīng)協(xié)商，當(dāng)?shù)卣鈱?duì)老廠區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的60%給予補(bǔ)償，該企業(yè)最高可以得到的補(bǔ)償為(　　)萬(wàn)元。

　　A.1126.35

　　B.1186.30

　　C.1113.17

　　D.1028.54

　　58.該企業(yè)如以該補(bǔ)償價(jià)購(gòu)置開(kāi)發(fā)區(qū)的土地，最多可購(gòu)買的土地面積為(　　)┫。

　　A.30317.53

　　B.33107.52

　　C.32134.30

　　D.31113.67

　　59.土地收益可以分為有形收益和無(wú)形收益，有形收益是可以用(　　)形式表現(xiàn)的收益。

　　A.實(shí)物

　　B.地租

　　C.地價(jià)

　　D.貨幣

　　60.采用成本逼近法估價(jià)時(shí)，農(nóng)地取得費(fèi)的計(jì)息期為(　　)開(kāi)發(fā)期。

　　A.整個(gè)

　　B.1/2

　　C.1/4

　　D.3/4

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