2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)模擬題第五套7

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　　四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代人數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/┫，總價(jià)為元;計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/┫，總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說(shuō)明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代人數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

　　(一)S市有一面積為4000┫的國(guó)有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2007年1月1日進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。

　　(1)證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限為40年。

　　(2)宗地形狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率小于等于3.3。宗地實(shí)際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標(biāo)，確定商、住比例為1：9。開(kāi)發(fā)程度實(shí)際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。

　　(3)該市基準(zhǔn)地價(jià)2005年公布，基準(zhǔn)日設(shè)定為2005年1月1日，土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信)，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級(jí)、住宅四級(jí)用地，其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)800元/┫，住宅450元/┫。

　　(4)其他相關(guān)資料：

　　1)該市同類用地價(jià)格在2005年1～5月沒(méi)有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%。

　　2)商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6%。

　　3)根據(jù)容積率修正系數(shù)表，該市同類型土地在平均容積率為2.5時(shí)，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)為100，容積率每增高或降低0.1，則地價(jià)向上或向下修正1%。

　　4)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2%，住宅為3%。 5)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正公式為：宗地地價(jià)-基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正系數(shù))×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開(kāi)發(fā)程度修正額。

　　(二)某開(kāi)發(fā)公司擬對(duì)政府招標(biāo)出讓的某宗地進(jìn)行投標(biāo)，該宗地出讓年期為40年，規(guī)劃限定建造2萬(wàn)m2的賓館，據(jù)該公司進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為2年，估計(jì)建成后客房平均出租率為80%，可經(jīng)營(yíng)面積比例為75%，年租金為600元/┫，房屋出租中每年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括：管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，年維修費(fèi)按年租金的8%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)不計(jì)，稅金按年租金的12%計(jì)，年折舊費(fèi)按年維修費(fèi)的80%計(jì)。該類建筑耐用年限50年，殘值為零，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1500元/┫，第一年投入160%，第二年投人40%，貸款年利率為15%，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原利率8%，開(kāi)發(fā)商要求總利潤(rùn)不低于開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的15%，取得土地使用權(quán)須支付的法律、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為地價(jià)的2%。試估算開(kāi)發(fā)商所能支付的最高投標(biāo)地價(jià)款。

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