2013年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)模擬題第五套7

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　　四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代人數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/┫，總價為元;計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/┫，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代人數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)

　　(一)S市有一面積為4000┫的國有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2007年1月1日進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價格和總價格。

　　(1)證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限為40年。

　　(2)宗地形狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率小于等于3.3。宗地實際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標，確定商、住比例為1：9。開發(fā)程度實際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”(即通路、通上水、通下水、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)場地平整。

　　(3)該市基準地價2005年公布，基準日設(shè)定為2005年1月1日，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信)，紅線內(nèi)場地平整，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級、住宅四級用地，其對應的基準地價為商業(yè)800元/┫，住宅450元/┫。

　　(4)其他相關(guān)資料：

　　1)該市同類用地價格在2005年1～5月沒有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%。

　　2)商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6%。

　　3)根據(jù)容積率修正系數(shù)表，該市同類型土地在平均容積率為2.5時，對應的地價水平指數(shù)為100，容積率每增高或降低0.1，則地價向上或向下修正1%。

　　4)根據(jù)基準地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2%，住宅為3%。 5)基準地價系數(shù)修正公式為：宗地地價-基準地價×(1+影響因素修正系數(shù))×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。

　　(二)某開發(fā)公司擬對政府招標出讓的某宗地進行投標，該宗地出讓年期為40年，規(guī)劃限定建造2萬m2的賓館，據(jù)該公司進行的市場調(diào)查和可行性分析，預計開發(fā)周期為2年，估計建成后客房平均出租率為80%，可經(jīng)營面積比例為75%，年租金為600元/┫，房屋出租中每年的經(jīng)營費用包括：管理費按年租金的3%計，年維修費按年租金的8%計，保險費不計，稅金按年租金的12%計，年折舊費按年維修費的80%計。該類建筑耐用年限50年，殘值為零，建筑費和專業(yè)費預計為1500元/┫，第一年投入160%，第二年投人40%，貸款年利率為15%，當?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原利率8%，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價值的15%，取得土地使用權(quán)須支付的法律、估價等專業(yè)費用為地價的2%。試估算開發(fā)商所能支付的最高投標地價款。

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