2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)模擬題第五套答案

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　　四、計(jì)算題

　　(一)

　　1.方法選擇

　　根據(jù)題意，待估宗地位于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)覆蓋范圍內(nèi)，且已給定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵、相關(guān)因素修正標(biāo)準(zhǔn)等資料，宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。

　　2.解題思路

　　先分別評(píng)估商業(yè)、住宅部分的單位地價(jià)和總地價(jià)，再求取該宗城鎮(zhèn)混合住宅用地的總地價(jià)和單位地價(jià)。

　　3.適用公式

　　待估宗地單位地價(jià)=宗地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開(kāi)發(fā)程度修正額

　　4.計(jì)算步驟

　　(1)選擇計(jì)算方法。根據(jù)題目所提供資料，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。

　　(2)計(jì)算商業(yè)部分地價(jià)

　　1)確定宗地所在土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。處于四級(jí)商業(yè)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)為800元/┫。

　　2)確定影響因素修正系數(shù)

　　影響因素修正系數(shù)=1+(- 2%)=0.98

　　3)確定年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)=[1―1/]/{1―[1/])=0.9458

　　4)確定期日修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)==1.0994

　　5)確定容積率修正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)==1.0829

　　6)確定開(kāi)發(fā)程度修正額。該宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故土地開(kāi)發(fā)程度修正額為0。

　　7)計(jì)算商業(yè)部分地價(jià)

　　商業(yè)部分單位地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

　　=800元/┫×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79元/┫

　　商業(yè)部分總地價(jià)=單位地價(jià)×總面積×商業(yè)部分所占比例

　　=882.79元/┫×4000┫×10%=353116元

　　(3)計(jì)算住宅部分地價(jià)

　　1)確定其所在土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。處于四級(jí)住宅地價(jià)區(qū)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為450元/┫。

　　2)確定影響因素修正系數(shù)

　　影響因素修正系數(shù)=l+3%=l.03

　　3)確定年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)=[1―1/]/{1-[1/])=0.9913

　　4)確定期日修正系數(shù)

　　期日修正系數(shù)==l.0994

　　5)確定容積率修正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)==1.0829

　　6)確定開(kāi)發(fā)程度修正額。該宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故土地開(kāi)發(fā)程度修正額為0。

　　7)計(jì)算住宅部分地價(jià)

　　住宅部分單位地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

　　=450元/┫×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.0l元/┫

　　住宅部分總地價(jià)=單位地價(jià)×總面積×住宅部分所占比例

　　=547.0l元/┫×4000┫×90%

　　=1969236元

　　(4)計(jì)算宗地總價(jià) 、宗地總價(jià)一商業(yè)用地總價(jià)+住宅用地總價(jià)

　　=(353116+1969236)元=2322352元

　　宗地單價(jià)=用地總價(jià)/用地面積=2322352元/4000┫=581元/┫

　　(二)

　　解題步驟

　　第1步：計(jì)算開(kāi)發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 .

　　(1)計(jì)算年出租總收入：600元/┫×20000┫×80%X 75%=720萬(wàn)元

　　(2)計(jì)算出租總支出

　　管理費(fèi)=720萬(wàn)元×3%=21.6萬(wàn)元維修費(fèi)=720萬(wàn)元×8%=57.6萬(wàn)元

　　保險(xiǎn)費(fèi)不計(jì)

　　稅金=720萬(wàn)元×12%=86.4萬(wàn)元

　　年折舊費(fèi)=57.6萬(wàn)元×80%=46.08萬(wàn)元

　　年支出合計(jì)=(21.6+57.6+86.4+46.08)萬(wàn)元=211.68萬(wàn)元

　　(3)計(jì)算年出租純收入

　　(720-211.68)萬(wàn)元=508.32萬(wàn)元

　　(4)開(kāi)發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=(508.32/8%)萬(wàn)元×[1―1/]=6012.85萬(wàn)元

　　第2步：計(jì)算建筑費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)

　　1500元/m2×20000┫=3000萬(wàn)元

　　第3步：計(jì)算開(kāi)發(fā)利息

　　{3000×60%×[-1]+3000×40%× [-1]}萬(wàn)元=506.69萬(wàn)元。第4步：計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　6012.85萬(wàn)元×15%=901.93萬(wàn)元

　　第5步：計(jì)算開(kāi)發(fā)完成時(shí)地價(jià)

　　(6012.85-3000-506.69-901.93)萬(wàn)元=1604.23萬(wàn)元

　　第6步：目前可能的最高投標(biāo)地價(jià)