2013年物業(yè)管理師《管理實務(wù)》考試試題及答案2

　　一、單項選擇題(每題1分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)

　　1.大型公共物業(yè)有人流量大、交通疏導(dǎo)要求高、人為破壞綠化植物多等特點。針對這些特點，在進行綠化管理時必須注意()。

　　A.可以使用帶刺的綠化植物

　　B.可以使用果樹或大花植物作綠化

　　C.植物養(yǎng)護應(yīng)注重對花的圍護，避免人為因素造成植物損壞

　　D.植物養(yǎng)護應(yīng)注重對綠地的圍護，避免人為因素造成植物損壞

　　2.緊急事件能否發(fā)生、何時何地發(fā)生、以什么方式發(fā)生，發(fā)生的程度如何，均是難以預(yù)料的，具有極大的()。

　　A.偶然性

　　B.隨機性

　　C.偶然性和隨機性

　　D.不確定性

　　3.按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房El998]213號)的規(guī)定，在銷售商品房時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款()的比例向售房單位繳交維修資金。

　　A.1%～2%

　　B.2%～3%

　　C.3%～4%

　　D.4%～5%

　　4.以下關(guān)于企業(yè)薪酬管理目標(biāo)的表述中，錯誤的是()。

　　A.吸引高素質(zhì)人才，穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊伍

　　B.努力實現(xiàn)組織目標(biāo)和員工個人發(fā)展目標(biāo)的協(xié)調(diào)

　　C.企業(yè)要根據(jù)自身發(fā)展的需要選擇薪酬制度和薪酬標(biāo)準

　　D.使員工安心本職工作，并保持較高的工作業(yè)績和工作動力

　　5.用于發(fā)布規(guī)章制度、闡述政策、布置工作和答復(fù)下級單位詢問的通知，稱為()。

　　A.指導(dǎo)性通知

　　B.指示性通知

　　C.周知性通知

　　D.轉(zhuǎn)發(fā)性通知 　二、多項選擇題(每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　1.誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)該誠實守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有的基本功能包括()。

　　A.確定行為規(guī)則

　　B.決定合同內(nèi)容

　　C.選擇合同方式

　　D.平衡利益沖突

　　E.解釋法律與合同

　　2.發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有()。

　　A.建設(shè)單位管理不善

　　B.個別監(jiān)理人員好逸惡勞，不負責(zé)

　　C.驗收檢查不細、把關(guān)不嚴

　　D.設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷

　　E.施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料 三、案例分析題

　　物業(yè)公司張經(jīng)理帶領(lǐng)新來的物業(yè)服務(wù)員巡視樓宇，在進入大門時門衛(wèi)向他們微笑敬禮，這時有一個人提著大箱子往門外走，門衛(wèi)很有禮貌地幫助開門放行。巡視到二樓，這里正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個房間緊張地忙碌著，為了防止發(fā)生火災(zāi)，焊工作業(yè)場地準備了兩個泡沫滅火器。來到三樓，管理員問：“二樓和三樓的滅火器的數(shù)量怎么不同呀?”經(jīng)理說：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致?！笨吹较鹚ü袂皵[放著整齊的花

　　盆，管理員問：“消防柜前的物品擺放是否有規(guī)定?”經(jīng)理說：“沒明確規(guī)定，但是消火栓柜門必須保證開關(guān)靈活，一旦發(fā)生火災(zāi)才能很快地拿出來使用?！惫芾韱T問：“三樓的通道門用滅火器支著是為了什么?”經(jīng)理說：“有幾個房間正在裝修，來回來去搬著東西開門費事，把門支開后省得老得放下東西去開門，這也是個辦法?！痹跇堑览?，管理員看到一個人正在吸煙問道：“在大廈的公共場所里是否可以吸煙?”經(jīng)理說：“我們不行，但客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止?！惫芾韱T說：“經(jīng)理您看，發(fā)小廣告的都到三樓來了?！苯?jīng)理說：“現(xiàn)在發(fā)小廣告的太多了，轟走一撥又來一撥，真拿他們沒辦法?！弊叩饺龢堑谋M頭，經(jīng)理說：“我們還得從那邊上四樓，你看他們?yōu)榱搜b修，箱子都擺在通道上了?！眮淼剿臉?，管理員說：“我聞到一股燒紙的味，是否應(yīng)檢查一下?！苯?jīng)理說：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強，下星期召開全體大會一定要好好強調(diào)這一點?！?/P>

　　問題：

　　1.指出并改正本案例中存在的不妥之處。

　　案例三

　　某高層樓宇巡樓員在例行的巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)了某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自違章更換了一套鋁合金門窗。于是巡樓員馬上開出違章整改單，要求其進行整改。

　　問題：

　　2.本案例從表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細分析，此案例中存在的哪些問題需要引起注意?

　　3.本案例強調(diào)了物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理的哪一條?

　　4.裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責(zé)任包括哪些內(nèi)容?

　　5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任包括哪些?

　　6.結(jié)合實際，談一談裝修管理應(yīng)注意的問題? 單選題

　　1、D2、C3、B4、C5、B

　　多選題

　　1、ADE2、ACDE

　　案例分析題

　　案例二

　　1.(1)不妥之處：客人提大箱子出門門衛(wèi)不檢查。

　　正確做法：門衛(wèi)應(yīng)該讓攜帶大件物品出門的客人出示出門條。

　　(2)不妥之處：木工和焊工同場作業(yè)。

　　正確做法：木工和焊工不允許同場作業(yè)。

　　(3)不妥之處：焊工作業(yè)場地準備的滅火器類型。

　　正確：應(yīng)準備干粉滅火器或二氧化碳滅火器，泡沫滅火器不適合撲滅帶電物質(zhì)的火災(zāi)。

　　(4)不妥之處：各樓層配備的滅火器數(shù)量。

　　正確做法：同樣規(guī)模的樓層滅火器的配備應(yīng)一致。

　　(5)不妥之處：消防柜前擺放花盆。

　　正確做法：消防柜前不允許放置任何物品。

　　(6)不妥之處：通道門用滅火器撐著。

　　正確做法：消防器材不得隨便移動位置，通道也不應(yīng)強行處于長時間開啟狀態(tài)。

　　(7)不妥之處：看到有人在樓內(nèi)吸煙管理人員不管。

　　正確做法：發(fā)現(xiàn)有人在公共場所吸煙應(yīng)制止。

　　(8)不妥之處：管理人員看到發(fā)小廣告不制止。

　　正確做法：應(yīng)嚴格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入管區(qū)。

　　(9)不妥之處：箱子都擺在通道上。

　　正確做法：任何物品存放都不應(yīng)妨礙消防通道。

　　(10)不妥之處：聞到燒紙味不及時查找原因。正確做法：發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)馬上查明原因。

　　案例三

　　2.本案例中有如下問題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做得是否到位?為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;第二，大堂負責(zé)值班的崗哨是如何控制材料進出的?這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了，這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點。

　　3.強化管理，反復(fù)核查，物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點檢查相結(jié)合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導(dǎo)用戶及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用了合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。

　　4.裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中的責(zé)任如下。

　　(I)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償。

　　(2)裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(3)裝修人未申報登記就進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

　　(4)裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

　　(5)裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　(7)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。

　　(8)裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

　　5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任如下。

　　(1)物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2～3倍的罰款。

　　(2)物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。

　　6.裝修管理應(yīng)注意的問題如下。

　　(1)服務(wù)與控制是裝修管理過程的一對矛盾，這就需要物業(yè)管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，要換位思考，為業(yè)主著想，規(guī)范操作行為。

　　(2)裝修人在準備資料的階段，常常不知道如何表達要做的裝飾裝修項目，甚至因為語言表達不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解歧義。此時，物業(yè)管理單位有必要進行現(xiàn)場核對，避免出現(xiàn)漏項或錯報項。

　　(3)在裝飾裝修項目申報登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進行核對，以防有漏項或有大的拆動項目漏報。

　　(4)在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方須確認裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。(5)在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報項目和材料。

　　(6)驗收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關(guān)。如果在此之前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了違章，則須在處理了違章后再進行驗收工作。

　　(7)對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行處理。

　　(8)裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料，另一部分為操作記錄表。在每一單項裝飾裝修完成后，物業(yè)管理單位須及時整理好相關(guān)資料，屬業(yè)主資料的部分應(yīng)歸入業(yè)主檔案資料，并長期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進行相應(yīng)的歸檔。

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