2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點(diǎn)剖析8
商品房銷售管理
這里提出的商品房銷售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將新建商品房向消費(fèi)者售賣的活動(dòng),它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。
根據(jù)商品房銷售方式不同,商品房銷售可以分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購人,由商品房預(yù)購人支付購房定金或房?jī)r(jià)款的行為。
商品房現(xiàn)房銷售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
一、商品房預(yù)售管理
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充沛,需要通過商品房預(yù)售彌補(bǔ)資金不足問題。盡管國(guó)家提倡商品房現(xiàn)房銷售,但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。
由于商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成,因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭(zhēng)議。為維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序,必須加強(qiáng)對(duì)商品房的預(yù)售管理。
(一)商品房預(yù)售的條件
《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了三項(xiàng)條件:
1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。
(二)商品房預(yù)售管理程序
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前,應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明,未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有:
(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;
(2)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;
(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;
(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;
(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
3.經(jīng)審查,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi),依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定,發(fā)送開發(fā)企業(yè),并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
5.商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起90日內(nèi),依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,并提供必要的證明文件。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因,商品房預(yù)購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的,除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
典型試題:
保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用,酬金制要求業(yè)主按照( )的約定,先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。
A.經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同
B.經(jīng)過審議的概算和物業(yè)管理合同
C.經(jīng)過審議的預(yù)算和前期物業(yè)管理合同
D.經(jīng)過審議的概算和和前期物業(yè)管理合同
答案:A
解析:本題考核的是酬金制收費(fèi)形式。為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用,酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定,先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì),不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,( )頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。
A.建設(shè)部
B.人事部
C.住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)
D.建設(shè)部和人事部
答案:A
解析:本題考核的是我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式,由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前,應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理,并與其簽訂物業(yè)管理合同”,“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì),在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”,并對(duì)管委會(huì)、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù),物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。
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