2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點剖析9

　　房地產抵押管理

　　我國發(fā)展市場經濟以來，房地產抵押作為一種有效的擔保形式，得到廣泛的開展。特別是在房地產開發(fā)、商品房市場和房地產二級市場中，運用房地產抵押進行貸款擔保，已經成為房地產開發(fā)企業(yè)和購房人解決資金問題的主要途徑。

　　房地產抵押的概念

　　抵押是《擔保法》規(guī)定的擔保形式之一，抵押與質押相區(qū)別，抵押是以不轉移財產占有權為條件的物權擔保方式，抵押人對抵押財產仍然享有占有權、使用權和經營權?！稉７ā芬?guī)定可以作為抵押物的財產不只是房地產，還包括抵押人依法有權處分的機器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產。只要是不轉移抵押財產占有權、使用權和經營權的擔保方式，都屬于抵押擔保形式。

　　由于房地產具有價值量大、使用時間長、不可移動、產權管理嚴密等特點，因此以房地產作抵押物是抵押擔保中最普遍、最主要的內容。

　　房地產抵押的一般概念

　　房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　其中，在房地產抵押一般概念下，“合法的房地產”是指已經取得房地產權屬證書的房地產。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

　　房地產抵押的特定概念

　　房地產抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押;二是預購商品房貸款抵押。

　　1.在建工程抵押

　　所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　2.預購商品房貸款抵押a

　　所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　由于抵押房產尚未形成，貸款銀行進行按揭貸款存在著較大風險，因此，貸款銀行在實施按揭貸款中均采取著規(guī)避風險的輔助措施。貸款銀行要求房地產開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔階段性的連帶保證責任，即只要購房人停止還貸，房地產開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務，直至商品房交付并取得權屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產抵押登記。同時，貸款銀行要求房地產開發(fā)企業(yè)的商品房預售項目，必須由貸款銀行辦理結算業(yè)務，以便對房地產開發(fā)企業(yè)的項目資金進行監(jiān)控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進行公證。

　　二、房地產抵押的主要原則

　　(一)房地產抵押應當遵循民事法律原則

　　抵押雙方當事人應當依據民事法律原則確定以下事項：

　　1.設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，雙方當事人也可以協商由房地產價格評估機構評估確定。

　　2.抵押權人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現的風險，要求抵押人辦理房產保險的，雙方當事人應當協商議定。抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

　　3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。

　　4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。

　　(二)房地產抵押中的房產、地產抵押權設定應當一致

　　建設部《城市房地產抵押管理辦法》規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。”“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押?！?/P>

　　(三)抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值

　　房地產抵押是為擔保債權而建立的法律關系，因此抵押物的價值必須高于所擔保的債權，否則就無法成就所擔保的債權。根據這一原則，房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權不得超出余額部分。同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人，以便抵押人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，兩宗以上房地產視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。

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