2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點(diǎn)4

　　★★★物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)：

　　1. 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

　　2. 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3. 物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性。物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過程之中。

　　4. 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性。

　　★★★物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容：

　　1.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;

　　2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;

　　3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;

　　4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù);

　　5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù);

　　6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

　　7.物業(yè)檔案資料的管理;

　　8.專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)：

　　1.提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù);

　　2.合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定;

　　3.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。

　　★★物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2004年物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》

　　(一) 標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容

　　(二) 使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標(biāo)準(zhǔn);2.標(biāo)準(zhǔn)由高到低設(shè)定三個(gè)服務(wù)等級(一級、二級、三級);3.標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商約定;3。對于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應(yīng)的服務(wù)等級。

　　★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)

　　★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法不再規(guī)定政府定價(jià)形式，僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理)

　　★政府定價(jià)方式的弊端：1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量;2。制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);3。因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;4。政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

　　★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式：由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個(gè)等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　★★★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成

　　(一)包干制(盈虧自負(fù))-：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　(二)酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù);3。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　★★物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成：

　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　6、辦公費(fèi)用;

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

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