2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點(diǎn)3

　　★★條例的立法理念：發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者

　　★★★條例的立法指導(dǎo)思想：1。強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;2。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;3。強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　★★★條例的立法原則：1。物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)原則;2。維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益原則;3?，F(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則;4。從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。

　　★★條例創(chuàng)設(shè)的法律制度：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金。

　　(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。條例本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為，條例遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，對(duì)于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自選平衡，條例還本現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。

　　(二)建立為主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。

　　共同財(cái)產(chǎn)、共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)，“共同契約”就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主公約制度目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。

　　(三)條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。

　　比如物業(yè)的質(zhì)量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。

　　(四)妥善處理政府和市場(chǎng)關(guān)系

　　條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰;對(duì)違反行政管理規(guī)定，對(duì)同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)則的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行，條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。

　　★★條例的主要內(nèi)容

　　★條例生效以前的物業(yè)管理活動(dòng)不適用條例的規(guī)定。法律不溯及既往。

　　★★★條例確立的基本法律關(guān)系：

　　(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理，條例規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系(民事法律)。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物來管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的;一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即：“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。

　　(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。條例設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會(huì)建議的義務(wù);業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系是一種行政法律關(guān)系。

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