2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點18

　　★★★商品房現(xiàn)售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　商品房現(xiàn)售的條件：1。現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2。取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件;3。持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;4。己通過竣工驗收;5。拆遷安置己經(jīng)落實;6。供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者己確定施工進度和交付日期;7。物業(yè)管理方案己經(jīng)落實。

　　★商品房銷售原則：

　　1.商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售;2。商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議;3。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房現(xiàn)行銷售給他人;4。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷假售未竣工商品房;5。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《廣告法》、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。同時，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

　　★★★商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：1。當事人名稱或者姓名和住所;2。商品房基本狀況;3。商品房的銷售方式;4。商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;5。交付使用條件及日期;6。裝飾、設備標準承諾;7。供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾的有關權(quán)益、責任;8。公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;9。面積差異的處理方式;10。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜;11。解決爭議的方法;12。違約責任;13。雙方約定的其他事項。

　　★商品房銷售價格與計價方式：商品房銷售可以按套或單元計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價;商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

　　★銷售代理規(guī)則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)訂立書面委托合同;應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書;受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)不得收取傭金以外的其他費用。

　　★協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

　　★商品房銷售中的設計變更爭議：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人;買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

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