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物業(yè)管理師考點(diǎn):影響收益性物業(yè)價(jià)格的人口因素

更新時(shí)間:2014-01-08 16:11:29 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估知識(shí)點(diǎn),相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)整理更新,詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)擊查看。

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  人口因素

  物業(yè)(特別是居住物業(yè))的需求主體是人,人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況,對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個(gè)方面來說明人口因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響。

  (一)人口數(shù)量

  物業(yè)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)增加,物業(yè)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)減少,物業(yè)價(jià)格也就會(huì)下落。

  引起人口數(shù)量變化的一個(gè)重要因素是人口增長,它是在一定時(shí)期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長,導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動(dòng)現(xiàn)象。人口增長可分為自然增長和機(jī)械增長。人口自然增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長,導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少,即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長,導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少,即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。根據(jù)人口增長的絕對(duì)數(shù)量,人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負(fù)增長三種情況。

  在城市,特別是隨著外來人口、流動(dòng)人口的增加,對(duì)物業(yè)的需求必然增加,從而會(huì)引起城市物業(yè)價(jià)格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口,以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量,來分析它們對(duì)不同類型物業(yè)的價(jià)格影響。另外,在人口數(shù)量因素中,反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響物業(yè)價(jià)格:一方面,人口高密度地區(qū),一般來說對(duì)物業(yè)的求多于供,供給相對(duì)缺乏,因而價(jià)格趨高,人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展,提高物業(yè)價(jià)格;另一方面,人口密度過高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化,從而有可能降低物業(yè)價(jià)格,特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

  (二)人口素質(zhì)

  人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起物業(yè)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)物業(yè)的需求,從而導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的物業(yè)價(jià)格必然低落。

  (三)家庭人口規(guī)模

  這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起所需要的住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價(jià)格。一般來說,隨著家庭人口規(guī)模小型化,即家庭平均人口數(shù)的下降,家庭數(shù)量增多,所需要的住房總量將增加,物業(yè)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。

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