物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》:影響物業(yè)價格的因素

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章知識點匯總

　　影響物業(yè)價格的因素多而復(fù)雜，通常將它歸納如下：

　　(一)建筑物本身的基本條件建筑物本身的基本條件直接影響著房屋的建筑成本及使用情況;直接影響其效用的發(fā)揮，它是評估房地產(chǎn)價格的基本考慮的因素。

　　1?房屋的面積、結(jié)構(gòu)和裝修房屋的面積、結(jié)構(gòu)和裝修標準不同，其成本就不同，建筑面積、樓地板總面積、建筑高度不同，其建造成本有差異，其價格就有差異。

　　2?建筑物的設(shè)計及設(shè)備建筑物的設(shè)計與設(shè)備對建筑物的價格有重大影響。房屋設(shè)備系指室內(nèi)水電、衛(wèi)生、冷暖氣等各種配套設(shè)備安裝費占工程總造價的15%到20%。

　　房屋的附屬設(shè)施，如圍墻與綠化，對物業(yè)估價有一定的影響。

　　3?施工費用和質(zhì)量施工費用是建設(shè)時所支付的土木工程費及其他費用它是構(gòu)成建筑物價格的重大要素。施工質(zhì)量會影響建筑物的使用年限與維修費用，在進行房屋估價時必須加以考慮。

　　4?建筑物與其環(huán)境配合狀況周圍的環(huán)境應(yīng)與建筑物相適應(yīng)，當(dāng)環(huán)境不好，使建筑物不能處于最有效的使用狀態(tài)，價格就會降低。

　　5?建筑物完損程度房屋完損等級是按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部份的各個項目的完好或損壞程度來劃分。它是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準。是決定房屋實際折舊額的重要因素。完好等級越高，物業(yè)的價格接近重置價值。

　　6?房屋折舊率房屋折舊率是房屋在使用過程中以年份計算的損耗，與原房屋的耐用年限之比，房屋建成交付使用后，隨著時間的推移會產(chǎn)生損耗，房屋的使用時間越長，折舊越大，其折余價值越小。

　　7?位置各種經(jīng)濟活動和生活活動對物業(yè)住置有不同要求，位置的優(yōu)劣直接影響房屋所有者或使用者的經(jīng)濟效益、社會影響和社會滿足程度。在一般情況下，接近人們經(jīng)濟活動的核心，要道的通口，行人較多，交通流量較大，有利于商業(yè)高度發(fā)展的地帶，其房產(chǎn)價格必然高昂。商業(yè)用房是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住用房是與周圍環(huán)境狀況，安寧程度，交通便利程度有關(guān)。工業(yè)用房是有利于原料與產(chǎn)品的運輸，動力的取得及廢料的處理。

　　8?房屋使用情況房屋作營業(yè)用房高于非營業(yè)性用房。而不同的經(jīng)營活動帶來的經(jīng)濟效益也不相同，如商業(yè)用房比工業(yè)用房單位面積上創(chuàng)造的利潤要大得多，故其價格亦高。

　　(二)自然條件因素自然條件因素一般指下列幾種情況：

　　1?地理位置地理位置的差異是級差地租形成的決定因素。房地產(chǎn)坐落的位置不同，價格有較大差異。位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。社會經(jīng)濟位置隨著交通及建設(shè)而改變，當(dāng)其位置由劣變?yōu)閮?yōu)時，則價格會上升，相反則價格會下跌。

　　2?地質(zhì)條件地質(zhì)條件的優(yōu)劣，直接關(guān)系到地面建筑和地下設(shè)施的種類，影響到建造成本和建造的難度。現(xiàn)代城市建設(shè)正向高層化發(fā)展，它對土地的承載力要求較高。因而地質(zhì)堅實承載力就大，有利于降低成本和建筑物使用。所以地質(zhì)與地價成正比關(guān)系，即地質(zhì)條件優(yōu)越，地價就高。

　　3?地形、地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況，地勢是本地塊與相鄰地塊的高低關(guān)系，特別是鄰接道路的高低關(guān)系。

　　因地形平坦，起伏、高低的差異而影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本或利用價值。一般說來，土地平坦，地價較高，土地高低不平，地價較低。

　　4?土地形狀與面積地塊的形狀往往對土地的實際效用有較大影響。形狀不規(guī)則的土地，由于不利于土地的有效使用，價格較低。在特殊情況下，面積狹小的土地有特高的價格。因這塊土地會減低相鄰大面積土地的利用價值，于是相鄰?fù)恋厥褂谜邽榍笃渥罴牙?，則可能不惜以高價取得。

　　5?日照日照是否良好以及日照時間的長短與人們生活的舒適及健康狀況密切相關(guān)，所以它會影響房地產(chǎn)的價格。

　　6?通風(fēng)、風(fēng)力、風(fēng)向風(fēng)的情況對房地產(chǎn)價格有影響，在一般情況下，時常鬧風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)的價格就低。風(fēng)向與房地產(chǎn)價格的關(guān)系在城市中比較明顯，上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。

　　7?溫度、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，都不利于生產(chǎn)與生活，降水量與地勢因素結(jié)合起來，對房地產(chǎn)的價格影響更明顯。地勢雖然低洼，若降水量不大，則對房地產(chǎn)價格影響不大，反之，地勢對房地產(chǎn)價格的影響就大。

　　8?天然周期性災(zāi)害天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價值極低，甚至不能利用。但若建設(shè)了抵制災(zāi)害的措施，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價格會逐步上漲。

　　9?自然景觀自然景觀是指房地產(chǎn)周圍的物理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格有影響的因素如下：

　　1)噪聲工廠、汽車、人群都可能造成噪聲。噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低。

　　2)空氣污染房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味，有害物質(zhì)及粉塵等，對房地產(chǎn)的價格影響很大。

　　3)水污染河流、溝渠、地下水、江湖、海洋等污染情況，對鄰近的房地產(chǎn)價格有較大影響。

　　4)視覺房地產(chǎn)周圍的物件是否雜亂，如電桿、廣告牌、標示牌等樹立狀態(tài)和設(shè)計美觀，建筑物之間協(xié)調(diào)，公園、綠化的景觀，對房地產(chǎn)價格有影響。

　　5)清潔環(huán)境清潔衛(wèi)生情況，對物業(yè)價格亦有影響。