2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:租金確定與調(diào)整

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　　租金確定與調(diào)整

　　(一)基礎(chǔ)租金

　　基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關(guān)的一個最低收入。

　　(二)百分比租金

　　當(dāng)收取百分比租金時，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個月之間有較大的波動，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。

　　收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異，但不論經(jīng)營什么內(nèi)容，都存在一個可接受的百分比范圍。例如，超級市場的營業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的營業(yè)額就可以產(chǎn)生一個非常大的百分比租金;相反，男女時裝店的營業(yè)額相對來說很小，但其毛利水平非常高，也許其10%的營業(yè)額作為百分比租金才比較合適。在實(shí)踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對超出某一營業(yè)額以外的部分才收取此項(xiàng)超額租金。例如，某租戶的基礎(chǔ)租金為10萬元/月，如果營業(yè)額的5%作為百分比租金，則只有當(dāng)月營業(yè)額超過200萬元(10萬元/5%=200萬元)時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。當(dāng)然，如果零售商的月營業(yè)額低于200萬元，則仍按10萬元/月的基本租金收租。

　　在前面的案例中，每月200萬元的營業(yè)額為自然平衡點(diǎn)，如果零售商在一個月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應(yīng)支付的租金為10萬元加上超出自然平衡點(diǎn)的營業(yè)額乘以5% (在本案例中，50萬元的5%為2.5萬元)，故該月應(yīng)繳納的租金總額為12.5萬元。然而，租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個人為平衡點(diǎn)作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點(diǎn)可以高于或低于自然平衡點(diǎn)，而如果人為平衡點(diǎn)低于自然平衡點(diǎn)，在百分比不變時，會令業(yè)主的收入增加。

　　(三)代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　像寫字樓出租時一樣，當(dāng)使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時，所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用由租戶直接支付。而業(yè)主提供的凈租的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費(fèi)用、哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)總可出租面積的比例來收取、哪些費(fèi)用主要取決于租戶對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。凈租的形式一般有以下幾種：

　　(1)租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng);

　　(2)租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi);

　　(3)所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。

　　當(dāng)然在不同的城市可能還有許多其他的分類方法，但不論是哪種情況，租戶在租金外還需支付的費(fèi)用項(xiàng)目都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。租戶為了保護(hù)自己的利益，有時還會和業(yè)主就租金外的一些主要費(fèi)用項(xiàng)目(如公用面積維護(hù)費(fèi)用)協(xié)商出一個上限，以使租戶對自己應(yīng)支付的全部承租費(fèi)用有一個準(zhǔn)確的數(shù)量概念。

　　(四)租金的調(diào)整

　　由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(對于主要租戶來說，通常是20～30年;次要租戶的租期也達(dá)到3～10年)，因此在租約中必須對租金調(diào)整做出明確規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。

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