2014物業(yè)管理師考點(diǎn):前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

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　　前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì)尚未成立，不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱(chēng)為前期物業(yè)服務(wù)合同。所以，前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要的作用，是物業(yè)從建設(shè)到管理順利銜接的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征：

　　(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過(guò)渡時(shí)間內(nèi)。實(shí)踐中，物業(yè)的銷(xiāo)售、業(yè)主的入住是陸續(xù)的過(guò)程，業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會(huì)成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束，進(jìn)入了通常情況下的物業(yè)管理階段。

　　(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。通常情況下物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的主體是建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因?yàn)槭状螛I(yè)主大會(huì)尚未召開(kāi)，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來(lái)決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)必要，為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序，保護(hù)業(yè)主現(xiàn)實(shí)的合法權(quán)益，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。而且，建設(shè)單位一開(kāi)始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享有第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)，能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。

　　(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，《條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書(shū)面的形式簽訂。對(duì)合同形式作書(shū)面要求，便于明確合同主體的責(zé)權(quán)利，防止建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主權(quán)益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時(shí)也有據(jù)可查。

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