2014物業(yè)管理師考點:前期物業(yè)服務(wù)合同的時效
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前期物業(yè)服務(wù)合同的時效
由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施,因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后,必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權(quán)。《條例》第二十六條對此作出了特別規(guī)定:“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止?!?/P>
《條例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定,可以從以下兩方面解釋:
一方面,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同,物業(yè)管理服務(wù)具有長期性的特點。物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)過程中,要進(jìn)行添置設(shè)施設(shè)備等一些前期投入,這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營成本,需要一定時間的經(jīng)營活動才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前,要進(jìn)行成本測算和經(jīng)營風(fēng)險預(yù)測,前期物業(yè)服務(wù)合同期限不確定,不利于物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)籌安排工作,降低交易成本費用,防范經(jīng)營風(fēng)險,而且會導(dǎo)致物業(yè)管理市場秩序的混亂,誘導(dǎo)糾紛和矛盾。另外,物業(yè)管理企業(yè)也存在一個選擇物業(yè)管理服務(wù)項目的問題,在約定的期限結(jié)束以后,物業(yè)管理企業(yè)可以自動結(jié)束合同約定的物業(yè)服務(wù)項目,而不用承擔(dān)違約責(zé)任。同時,這也可以督促業(yè)主及時成立業(yè)主大會,實現(xiàn)自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。
另一方面,前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿,但業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。也就是說,前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結(jié)束,只有在合同期內(nèi)沒有業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實現(xiàn)。這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會,選聘了物業(yè)管理企業(yè),進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段,則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要,自動終止,終止的時間以業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時為準(zhǔn)。
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