物業(yè)管理師講義:物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

　　物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

　　物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點，決定了應(yīng)對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任(項目經(jīng)理)等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國家以及中國香港、中國臺灣等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理?，F(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！?005年11月，建設(shè)部和人事部已將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。

　　一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)

　　(一)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)樹立正確的職業(yè)道德

　　1.物業(yè)管理的職業(yè)道德

　　物質(zhì)生活決定精神生活，沒有社會分工，就不存在各種職業(yè)，也就談不上職業(yè)道德，因此職業(yè)道德是生產(chǎn)力發(fā)展和職業(yè)分工的結(jié)果。同一行業(yè)的職業(yè)群體，關(guān)于從業(yè)信念、職業(yè)操守、行業(yè)習(xí)慣、行為準(zhǔn)則的總體觀念和要求，構(gòu)成這個行業(yè)的職業(yè)道德。

　　職業(yè)道德是長期從事職業(yè)勞動過程中形成的群體職業(yè)觀念和職業(yè)要求，這些觀念和要求一方面對從業(yè)人員的職業(yè)行為發(fā)揮心理約束作用，另一方面經(jīng)過總結(jié)和提煉，上升為行業(yè)規(guī)則和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)并約束全行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)行為。

　　物業(yè)管理是一個服務(wù)千家萬戶的行業(yè)，直接關(guān)聯(lián)廣大群眾的日常生活和工作。因此物業(yè)管理人員是否樹立良好的職業(yè)道德，是否具備健康完美的職業(yè)修養(yǎng)，不僅關(guān)系到個人、企業(yè)和行業(yè)的形象，而且直接影響著社會關(guān)系的和諧與安寧。物業(yè)管理人員只有樹立正確的職業(yè)道德觀念，培育良好的品行修養(yǎng)，才能勝任本職工作。

　　2.物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容

　　從行業(yè)規(guī)范要求角度，物業(yè)管理職業(yè)道德主要有以下幾方面的內(nèi)容：

　　(1)守法經(jīng)營

　　遵紀(jì)守法是每個公民的基本義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動，除企業(yè)從業(yè)人員需遵守公民的各項義務(wù)外，還必須遵守國家法律法規(guī)關(guān)于企業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)定。例如：《公司法》對企業(yè)的成立、組織程序、人員職責(zé)、經(jīng)營原則等方面都作出了規(guī)定;《合同法》對合同訂立、履行、解除以及違約責(zé)任，作出了系統(tǒng)的規(guī)定;《民法通則》對企業(yè)法人的成立條件、應(yīng)當(dāng)遵守的民事法律規(guī)范、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的各種民事責(zé)任，也作出了全面規(guī)定;《稅收征收管理法》對企業(yè)應(yīng)當(dāng)納稅的稅種、稅目、稅率以及納稅時限和處罰等作出了規(guī)定;《條例》則專門針對物業(yè)管理行為作出了全面、具體的規(guī)定。涉及物業(yè)管理企業(yè)的法律法規(guī)規(guī)定很多，物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員均須嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定。違反這些規(guī)定，會給社會造成危害，違法的物業(yè)管理企業(yè)以及從業(yè)人員也要承擔(dān)相應(yīng)的違法責(zé)任。

　　真正做到守法經(jīng)營，首先，要增強法律意識，認(rèn)真學(xué)習(xí)法律基礎(chǔ)知識，深入理解并全面掌握物業(yè)管理的各項制度與政策;其次，要在工作實踐中認(rèn)真嚴(yán)肅遵守各項法律制度，徹底杜絕輕視法律的僥幸心理。

　　(2)誠信經(jīng)營

　　與多年來國家采取的行政管房方式相比較，物業(yè)管理的一個特征就是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)依法建立了合同關(guān)系，然后雙方依據(jù)合同享有權(quán)利并履行義務(wù)。目前，由于我國物業(yè)管理尚處于起步階段，一部分物業(yè)實施了物業(yè)管理，還有一部分物業(yè)仍沿襲著舊有行政管房狀態(tài)。從實施了物業(yè)管理的一些物業(yè)管理項目來看，許多物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主仍然保留著多年來行政管房的意識、作風(fēng)和習(xí)慣，不同程度的存在著輕視合同、缺乏誠信的現(xiàn)象，這是造成目前物業(yè)管理爭議不斷、投訴上升的主要原因。

　　一方面，在有些物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理企業(yè)輕視物業(yè)服務(wù)合同，或根本沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，向業(yè)主收費不從服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本出發(fā)，也不從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等方面考慮，做到質(zhì)價相符，而僅以物價管理部門的收費批件作依據(jù)，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。另一方面，一些業(yè)主的合同意識也很差，仍然以福利住房的傳統(tǒng)觀念認(rèn)識物業(yè)管理，只要求享受物業(yè)服務(wù)，不愿意承擔(dān)付費義務(wù)，或者脫離合同約定提出不合理的物業(yè)服務(wù)要求。

　　重視合同，誠信經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把握以下幾個環(huán)節(jié)：

　?、僬\信訂立合同

　　目前部分物業(yè)服務(wù)合同存在兩個方面的問題：一是物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容草率、虛夸;二是合同內(nèi)容簡單、空洞、粗陋。這兩方面問題反映部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏法律意識和誠信經(jīng)營的理念。誠信經(jīng)營應(yīng)首先從認(rèn)真、細(xì)致、實事求是、誠實信用地簽訂合同開始。

　?、谡J(rèn)真履行合同

　　加強合同觀念，誠信履行合同，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德的重要手段，作好這方面工作應(yīng)注意以下幾點：

　　一是重視物業(yè)服務(wù)合同的宣傳和解釋。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)該熟悉合同條款約定的內(nèi)容，誠實信用地履行合同，而且應(yīng)該公開合同內(nèi)容、正確解釋合同，這樣有利于提高業(yè)主的合同意識，便于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，減少業(yè)主因不了解合同而產(chǎn)生的誤解和爭議。

　　二是制定物業(yè)服務(wù)計劃和實施物業(yè)管理，必須以物業(yè)服務(wù)合同約定為基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)計劃應(yīng)當(dāng)將合同規(guī)定的服務(wù)義務(wù)，作為物業(yè)管理企業(yè)工作的出發(fā)點。

　　三是切實履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，履行中發(fā)現(xiàn)不適當(dāng)?shù)臈l款約定，應(yīng)當(dāng)及時與對方當(dāng)事人協(xié)商變更，并簽訂補充協(xié)議，不能單方面擅自終止履行或改變履行方式。

　　四是物業(yè)服務(wù)合同履行中，若發(fā)生違約事項，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定及時進(jìn)行處理，保證物業(yè)服務(wù)合同的安全、適當(dāng)履行。

　　(3)盡職盡責(zé)勝任本職工作

　　物業(yè)管理從業(yè)人員無論在什么崗位上，都應(yīng)當(dāng)作到盡職盡責(zé)勝任本職工作。盡職盡責(zé)包含兩個方面：一是要求從業(yè)人員對物業(yè)管理企業(yè)盡職盡責(zé)，二是要求從業(yè)人員對服務(wù)對象盡職盡責(zé)。

　?、傥飿I(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備團(tuán)隊觀念

　　物業(yè)管理企業(yè)是市場環(huán)境下的經(jīng)營實體，企業(yè)要組織經(jīng)營，必須通過分工合作才能實現(xiàn)經(jīng)營目的。每個崗位從業(yè)人員都是企業(yè)的組成部分，都對企業(yè)承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。同時，企業(yè)聲譽和效益也與全體員工利益聯(lián)系在一起。因此物業(yè)管理從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)樹立與企業(yè)同心同德的職業(yè)道德，如果崗位不適合，可以另行選擇，一旦接受企業(yè)安排的工作，就應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)完成本職工作。

　　②物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備服務(wù)理念

　　為業(yè)主提供各項物業(yè)服務(wù)，每一個從業(yè)人員的工作態(tài)度不僅為企業(yè)所關(guān)注，而且直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益。物業(yè)服務(wù)合同訂立后，業(yè)主依據(jù)合同有權(quán)享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，每個從業(yè)人員的工作態(tài)度，都與業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利關(guān)聯(lián)在一起。服務(wù)信念是物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德的重要方面，從業(yè)人員只有牢固樹立服務(wù)信念，才能不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提升企業(yè)形象。

　　(4)努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能

　　物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，具有較強的綜合性，因此要求從業(yè)人員具備多種知識和技能，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)掌握的專業(yè)知識和技能主要有以下幾個方面：

　　①房屋及設(shè)備設(shè)施管理專業(yè)知識和技能;

　?、谄髽I(yè)經(jīng)營管理專業(yè)知識和技能;

　　③房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營知識;

　?、苌鐣P(guān)系學(xué)專業(yè)知識和協(xié)調(diào)能力;

　?、菪睦韺W(xué)專業(yè)知識和人際溝通能力。

　　(5)團(tuán)結(jié)互助、公平競爭

　?、傥飿I(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的職業(yè)道德要求

　　物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有團(tuán)隊精神，為實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，每位員工都應(yīng)當(dāng)與其他員工友好相處，團(tuán)結(jié)互助，相互配合，共同做好物業(yè)管理工作。在崗位競爭方面，員工既要客觀評價自己的能力，又要以高度的組織原則要求自己，克服消極情緒，以公平競爭的職業(yè)道德，促進(jìn)服務(wù)水平的不斷提升。

　　②物業(yè)管理企業(yè)之間的職業(yè)道德要求

　　隨著物業(yè)管理市場的建立和發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，然而競爭必須有序進(jìn)行，必須按照團(tuán)結(jié)互助、公平競爭的原則進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)只有在團(tuán)結(jié)互助的基礎(chǔ)上開展公平競爭，才能使整個行業(yè)水平得到提升。物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)相互學(xué)習(xí)、互相支持、取長補短、共同發(fā)展，反對企業(yè)之間的互相詆毀、相互拆臺的惡劣做法，共同抵制各種不正當(dāng)競爭行為。

　　(二)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)

　　1.職業(yè)素養(yǎng)的概念

　　職業(yè)素養(yǎng)是指職員個人在本身道德觀念、工作作風(fēng)、文化修養(yǎng)、知識結(jié)構(gòu)、心理氣質(zhì)、禮儀習(xí)慣等基礎(chǔ)上所形成的職業(yè)素質(zhì)與工作習(xí)慣。與職業(yè)道德不同，職業(yè)素養(yǎng)不是行業(yè)規(guī)則對職業(yè)群體提出的職業(yè)觀念，而是職員個人綜合素養(yǎng)在職業(yè)活動中的體現(xiàn)。

　　2.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)的主要內(nèi)容

　　(1)自信自強、積極向上

　　自信自強是每個人都應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)樹立的一種精神，也是一種良好的品質(zhì)。自信是要求自己客觀評價自己的能力和所從事的事業(yè)，只有相信自己，對自己從事的事業(yè)充滿熱情和信心，工作才有成效，事業(yè)才有成功的希望。一個人如果對自己喪失信心，對從事的工作毫無熱情，做任何事情都不會有成效。積極向上是指不斷改造自己、不斷提高自己的精神和品質(zhì)。任何人的能力和技能都不是先天的，而是通過學(xué)習(xí)、鍛煉、總結(jié)、積累、運用所取得的。只有自強不息積極向上的人才有前途和希望。

　　物業(yè)管理是個新興行業(yè)，面臨許多問題和困難。即使這樣仍然有許多有識之士熱情投入到這項事業(yè)中，并將物業(yè)管理稱為朝陽產(chǎn)業(yè)，就是因為人們看到物業(yè)管理工作的社會意義，認(rèn)識到物業(yè)管理行業(yè)的光明前景。物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有這樣的自信。

　　(2)奮發(fā)努力、堅韌不拔

　　任何工作都存在困難和矛盾，關(guān)鍵是如何對待困難和矛盾。在困難面前，有的人退縮，有的人努力克服，在矛盾面前，有的人逃避，有的人勇往直前，這不僅是性格的差異，也是職業(yè)素養(yǎng)的差異。物業(yè)管理也存在許多困難和需要員工通過堅忍不拔的勇氣克服困難和解決矛盾。

　　(3)誠懇待人、服務(wù)熱情

　　誠懇待人、服務(wù)熱情是對服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員最基本的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)自己的心理素質(zhì)和職業(yè)習(xí)慣，針對業(yè)主在實際工作生活中存在的各種困難，積極主動、滿腔熱情的提供服務(wù)，為業(yè)主排憂解難。當(dāng)前，許多物業(yè)管理企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)要“以人為本”，力爭做到“人性化服務(wù)”，并努力“建設(shè)和諧社區(qū)”，要實現(xiàn)上述目標(biāo)，基本要求是從業(yè)人員誠懇待人、服務(wù)熱情。

　　(4)文明禮儀、著裝整潔

　　說話辦事講究禮貌，穿衣戴帽整潔一致，既是個人修養(yǎng)的外在表現(xiàn)，也是企業(yè)形象的外在表現(xiàn)。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都很重視這方面的教育，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都實現(xiàn)了統(tǒng)一著裝。物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)將文明禮儀、著裝整潔，作為職業(yè)修養(yǎng)的重要方面予以足夠重視。

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　　二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

　　(一)專業(yè)技術(shù)人員的職業(yè)資格

　　借鑒國外關(guān)于專業(yè)技術(shù)人員的管理方式，我國實行了專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格認(rèn)定制度。該制度實施以來，許多專業(yè)設(shè)立了專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度，例如注冊會計師、企業(yè)法律顧問、拍賣師、注冊資產(chǎn)評估師等等。建設(shè)系統(tǒng)設(shè)立的專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度也很多，如注冊建筑師、注冊結(jié)構(gòu)工程師、城市規(guī)劃師、監(jiān)理工程師、造價師、建造師、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等等。設(shè)立專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度，對迅速提高我國專業(yè)技術(shù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，強化行業(yè)管理，規(guī)范人才市場，都具有重大意義。

　　1.專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格概念

　　專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格，是政府專業(yè)主管部門對從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識、技術(shù)和能力，所規(guī)范的基本要求。職業(yè)資格包括從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格兩類。

　　(1)從業(yè)資格

　　從業(yè)資格是政府規(guī)定專業(yè)技術(shù)人員從事某種專業(yè)技術(shù)性工作的學(xué)識、技術(shù)和能力的起點標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)資格通過學(xué)歷認(rèn)定或考試均可取得。只要具備以下條件之一者，即可確認(rèn)從業(yè)資格：

　　①具有本專業(yè)中專畢業(yè)以上學(xué)歷，見習(xí)一年期滿，經(jīng)單位考核合格者;

　?、诎磭矣嘘P(guān)規(guī)定已擔(dān)任本專業(yè)初級專業(yè)技術(shù)職務(wù)或通過專業(yè)技術(shù)資格考試取得初級資格，經(jīng)單位考核合格者;

　?、墼诒緦I(yè)崗位工作，經(jīng)過國家或國家授權(quán)部門組織的從業(yè)資格考試合格者。

　　(2)執(zhí)業(yè)資格

　　執(zhí)業(yè)資格是政府對某些責(zé)任較大，社會通用性強，關(guān)系公共利益的專業(yè)技術(shù)工作實行的準(zhǔn)人控制，是專業(yè)技術(shù)人員依法獨立開業(yè)或獨立從事某種專業(yè)技術(shù)工作學(xué)識、技術(shù)和能力的必備標(biāo)準(zhǔn)。

　　實施執(zhí)業(yè)資格制度的行業(yè)，由國務(wù)院業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)確定必須由取得執(zhí)業(yè)資格的人員充任的關(guān)鍵崗位及工作規(guī)范，同時，各級業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督關(guān)鍵崗位的執(zhí)業(yè)人員上崗及執(zhí)業(yè)情況，并對違反崗位工作規(guī)范的人員進(jìn)行處罰。

　　對于已在須由取得執(zhí)業(yè)資格人員充任的關(guān)鍵崗位工作、但尚未取得《執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，業(yè)務(wù)主管部門必須進(jìn)行強化培訓(xùn)，限期達(dá)到要求。對經(jīng)過培訓(xùn)仍不能取得執(zhí)業(yè)資格者，必須調(diào)離關(guān)鍵崗位。

　　2.執(zhí)業(yè)資格考試

　　執(zhí)業(yè)資格必須通過考試方法取得，考試的報名條件根據(jù)不同專業(yè)由國家業(yè)務(wù)主管部門會同國家人事部共同確定并組織考試工作。有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)組織執(zhí)業(yè)資格考試大綱的擬定、培訓(xùn)教材的編寫和命題工作，并組織考前培訓(xùn)和對取得執(zhí)業(yè)資格人員進(jìn)行注冊管理。人事部負(fù)責(zé)審定考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標(biāo)準(zhǔn)，同時會同有關(guān)部門組織實施執(zhí)業(yè)資格考試的有關(guān)工作。地方人事部門會同當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)本地區(qū)執(zhí)業(yè)資格考試的考務(wù)工作。

　　凡符合規(guī)定條件的中華人民共和國公民，均可報名參加執(zhí)業(yè)資格考試。執(zhí)業(yè)資格考試由國家定期舉行，一般情況下每年一次?？荚噷嵭腥珖y(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一時間方式進(jìn)行。職業(yè)資格考試合格的人員，由國家授予相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書。

　　3.職業(yè)資格證書

　　職業(yè)資格證書分為《從業(yè)資格證書》和《執(zhí)業(yè)資格證書》。證書由人事部統(tǒng)一印制，各地人事部門具體負(fù)責(zé)核發(fā)工作。職業(yè)資格證書是證書持有人專業(yè)水平能力的證明，在中華人民共和國境內(nèi)有效，可作為求職、就業(yè)的憑證和從事特定專業(yè)的法定注冊憑證。從業(yè)人員憑職業(yè)資格證書注冊后在全國范圍從業(yè)、執(zhí)業(yè)有效。

　　4.執(zhí)業(yè)資格注冊

　　執(zhí)業(yè)資格實行注冊登記制度，取得《執(zhí)業(yè)資格證書》者，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)到指定的注冊管理機構(gòu)辦理注冊登記手續(xù)。注冊是對專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)管理的重要手段，未經(jīng)注冊者，不得使用相應(yīng)名稱和從事有關(guān)業(yè)務(wù)。申請執(zhí)業(yè)資格注冊，必須同時具備下列條件：

　　(1)遵紀(jì)守法，遵守職業(yè)道德;

　　(2)取得《執(zhí)業(yè)資格證書》;

　　(3)身體健康，并能堅持在相應(yīng)的崗位工作;

　　(4)經(jīng)所在單位考核合格。

　　專業(yè)技術(shù)人員注冊執(zhí)業(yè)資格后中斷專業(yè)技術(shù)活動，再次注冊者，應(yīng)當(dāng)經(jīng)單位考核合格，并取得知識更新業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。

　　(二)建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實意義

　　物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格是《條例》設(shè)定的行政許可。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度，是貫徹落實國家要求，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的需要。當(dāng)前，我國物業(yè)管理尚處在起步階段，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理市場行為不規(guī)范，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。因此，國家“十五”計劃綱要確立了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”的重要任務(wù)。對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格證書制度，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為，提高物業(yè)管理水平，推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境的重要手段。

　　物業(yè)管理從業(yè)人員，主要是指物業(yè)管理經(jīng)營管理人員和技術(shù)工種人員。其中，物業(yè)管理經(jīng)營管理人員，主要是指管理處主任、物業(yè)經(jīng)理、小區(qū)經(jīng)理等專業(yè)人員;技術(shù)工種人員，主要是指從事技術(shù)復(fù)雜、通用性廣、涉及到國家財產(chǎn)、人民生命安全和消費者利益工種(職業(yè))的人員。

　　對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度，是物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的這一特性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，尤其是經(jīng)營管理專業(yè)人員，只有具備扎實的物業(yè)管理知識和良好的實踐經(jīng)驗，具備較強的經(jīng)營管理能力，才能保證物業(yè)正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險并提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理既包括房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，也包括維護(hù)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序等，涉及經(jīng)濟(jì)、法律、工程、環(huán)保、社會、心理、公共關(guān)系等多方面的學(xué)科知識。物業(yè)管理從業(yè)人員，如物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人，只有掌握和了解這些相關(guān)的知識，才能勝任本職工作。這些相關(guān)知識，不是僅通過學(xué)校教育就能獲得的，需要經(jīng)過系統(tǒng)的、有針對性的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。而且，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時掌握新技術(shù)、新方法。對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格認(rèn)證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職的從業(yè)人員帶來壓力，促使他們不斷更新知識和增強技能，有利于造就一支事業(yè)心強、懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的優(yōu)秀人才隊伍，也有利于物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的趨勢和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。

　　對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度，是發(fā)揮物業(yè)管理社會效益的需要。物業(yè)管理企業(yè)在保障房屋使用安全的同時，還要協(xié)助有關(guān)部門維護(hù)小區(qū)秩序，改善治安狀況，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等突發(fā)性事故。因此，物業(yè)管理對保障人民生命財產(chǎn)安全，維護(hù)社會穩(wěn)定發(fā)揮著重要作用。對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格認(rèn)證制度，能夠促進(jìn)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)變能力和職業(yè)素質(zhì)的提高，更好地發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。

　　對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格制度，也是我國加入WTO與國際慣例接軌的需要。許多實行市場經(jīng)濟(jì)的國家和我國中國臺灣、中國香港等地區(qū)都對物業(yè)管理從業(yè)人員采取了許可制度。美國、澳大利亞、韓國、日本等國家和地區(qū)的物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過一定的考試并取得資格后才能擔(dān)任管理職務(wù)。

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　　三、物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定

　　為規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升物業(yè)管理人員從業(yè)素質(zhì)，提高行業(yè)管理水平，維護(hù)房屋所有權(quán)人及使用人的利益，根據(jù)《條例》規(guī)定，國家人事部和建設(shè)部于2005年11月16日制定并頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。上述三個文件實施后，物業(yè)管理師資格正式納入了國家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。

　　1.物業(yè)管理師制度

　　我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準(zhǔn)入制度，并納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書系列。執(zhí)業(yè)資格名稱命名為物業(yè)管理師(英文譯為：Certifled　Property　Manager)。物業(yè)管理師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

　　物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度，由建設(shè)部、人事部按職責(zé)分工共同負(fù)責(zé)實施、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門和人事行政部門按職責(zé)分工實施物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)人制度。

　　2.物業(yè)管理師資格考試

　　(1)物業(yè)管理師資格考試管理

　　物業(yè)管理師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。人事部、建設(shè)部共同成立物業(yè)管理師資格考試辦公室，負(fù)責(zé)物業(yè)管理師資格考試工作。建設(shè)部組織成立物業(yè)管理師資格考試?yán)蠋熚瘑T會，負(fù)責(zé)擬定考試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。人事部組織老師審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實施考試工作。人事部會同建設(shè)部共同研究確定合格標(biāo)準(zhǔn)，并對考試考務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。各省、自治區(qū)、直轄市人事行政部門會同房地產(chǎn)主管部門協(xié)商職責(zé)分工，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理師資格考試工作的組織實施。

　　經(jīng)物業(yè)管理師資格考試合格人員，由人事部、建設(shè)部委托省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門，頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部用印的《物業(yè)管理師資格證書》。該證書在全國范圍內(nèi)有效，取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員，用人單位可以根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)，《物業(yè)管理師資格證書》也是申報高一級專業(yè)技術(shù)資格評審的必備條件。

　　(2)物業(yè)管理師資格考試內(nèi)容和考試方法

　　物業(yè)管理師資格考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》。

　　符合報名條件的人員，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經(jīng)濟(jì)類高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)，且從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》2個科目，只參加《物業(yè)管理實務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》2個科目的考試。

　　考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。

　　(3)物業(yè)管理師資格考試報名條件

　　遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德的中華人民共和國公民，凡具備以下條件之一的，均可申請參加物業(yè)管理師資格考試：

　?、偃〉媒?jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

　　②取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

　　③取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

　?、苋〉媒?jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

　　⑤取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

　　⑥取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

　　⑦取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

　　符合考試報名條件的中國香港、中國澳門居民，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試。申請人在報名時應(yīng)提交本人身份證明、國務(wù)院教育行政部門認(rèn)可的相應(yīng)專業(yè)學(xué)歷或者學(xué)位證書、從事工作及物業(yè)管理相關(guān)實踐年限證明。

　　參加考試人員由本人提出申請，攜帶所在單位出具的有關(guān)證明及相關(guān)材料到當(dāng)?shù)乜荚嚬芾頇C構(gòu)報名。考試管理機構(gòu)按規(guī)定的程序和報名條件審查合格后，發(fā)給準(zhǔn)考證。參加考試人員憑準(zhǔn)考證在指定的時間、地點參加考試。國務(wù)院各部門所屬單位和中央管理企業(yè)的專業(yè)管理人員按屬地原則報名參加考試。考試日期為每年第三季度。考點原則上設(shè)在省會城市和直轄市的大、中專院校或高考定點學(xué)校。

　　(4)物業(yè)管理師資格考試培訓(xùn)原則

　　堅持考試與培訓(xùn)分開原則，凡參與命題、審題與組織考試的工作人員，不得參加考試和舉辦與考試內(nèi)容有關(guān)的培訓(xùn)工作。應(yīng)考人員參加相關(guān)培訓(xùn)堅持自愿的原則。

　　3.物業(yè)管理師注冊

　　(1)初始申請注冊

　　取得《物業(yè)管理師資格證書》(以下簡稱《資格證書》)的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。申請注冊的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機構(gòu)提出初始注冊申請。注冊審查機構(gòu)在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5個工作日內(nèi)，一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。注冊審查機構(gòu)批準(zhǔn)注冊的，在決定批準(zhǔn)之日起10個工作日內(nèi)，將批準(zhǔn)決定送達(dá)注冊申請人，并核發(fā)《物業(yè)管理師注冊證》(以下簡稱《注冊證》)。注冊審查機構(gòu)決定不予批準(zhǔn)注冊的，應(yīng)當(dāng)書面說明不予注冊的理由，并告知申請人享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)力。

　　建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊審批機構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊審查機構(gòu)。

　　取得《資格證書》人員初始申請注冊者，自取得《資格證書》之日起1年內(nèi)提出初始注冊申請，并提交以下材料：

　?、佟吨腥A人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表》;

　　②《資格證書》;

　?、叟c聘用單位簽訂的勞動合同;

　　取得《資格證書》人員超過1年逾期提出初始注冊申請的，在申請初始注冊時，還應(yīng)當(dāng)提交通過繼續(xù)教育的證明材料。

　　(2)申請延續(xù)注冊

　　物業(yè)管理師資格注冊有效期為3年。《注冊證》在有效期限內(nèi)是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30個工作日內(nèi)，向注冊審查機構(gòu)申請延續(xù)注冊。注冊審批機構(gòu)根據(jù)申請人的申請，在規(guī)定的時限內(nèi)作出延續(xù)注冊的決定;逾期未作出決定的，視為準(zhǔn)予延續(xù)注冊。申請延續(xù)注冊時需要提交以下材料：

　　①《中華人民共和國物業(yè)管理師延續(xù)注冊申請表》;

　?、谂c聘用單位簽訂的勞動合同;

　　③達(dá)到注冊期內(nèi)繼續(xù)教育要求的證明材料。

　　(3)辦理變更注冊

　　在注冊有效期內(nèi)，物業(yè)管理師變更執(zhí)業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)向注冊審查機構(gòu)辦理變更注冊手續(xù)。變更注冊后，其《注冊證》在原注冊有效期內(nèi)繼續(xù)有效。辦理變更注冊需要提交以下材料：

　?、佟吨腥A人民共和國物業(yè)管理師變更注冊申請表》;

　　②與新聘用單位簽訂的勞動合同;

　?、酃ぷ髡{(diào)動證明或者與原聘用單位解除勞動合同的證明，退休人員的退休證明。

　　(4)不予注冊的情況

　　注冊申請人有以下情形之一的，注冊審批機構(gòu)不予注冊：

　?、俨痪哂型耆袷滦袨槟芰Φ?

　　②刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的;

　?、墼谖飿I(yè)管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿2年的;

　?、芊伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。

　　(5)注銷注冊的情況

　　物業(yè)管理師或者聘用單位有以下情形之一的，本人或者聘用單位可以向當(dāng)?shù)刈詫彶闄C構(gòu)提出申請，經(jīng)注冊審批機構(gòu)核準(zhǔn)后，辦理注銷手續(xù)并收回《注冊證》。

　　①不具有完全民事行為能力的;

　?、谏暾堊N注冊的;

　　③與聘用單位解除勞動關(guān)系的;

　?、茏杂行跐M且未延續(xù)注冊的;

　　⑤被依法撤銷注冊的;

　?、拊斐晌飿I(yè)管理項目重大責(zé)任事故或者受到刑事處罰的;

　　⑦聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;

　?、嗥赣脝挝槐坏蹁N物業(yè)管理資質(zhì)證書的;

　　⑨聘用單位破產(chǎn)的;

　?、鈶?yīng)當(dāng)注銷注冊的其他情形。

　　注冊申請人以不正當(dāng)手段取得注冊的，注冊審批機構(gòu)應(yīng)當(dāng)撤銷其注冊，并依法給予行政處罰;當(dāng)事人在3年內(nèi)不得再次申請注冊;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。被注銷注冊或者不予注冊的人員，具備初始注冊條件，并符合繼續(xù)教育要求的，可以按照規(guī)定程序重新申請初始注冊。注冊審批機構(gòu)定期公布注冊有關(guān)情況。當(dāng)事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　4.物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)

　　物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項目的管理工作。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，誠實守信，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，不斷更新知識，提高業(yè)務(wù)水平，每年接受繼續(xù)教育時間應(yīng)當(dāng)不少于40學(xué)時。物業(yè)管理的關(guān)鍵性文件必須由物業(yè)管理師簽字后實施，物業(yè)管理師同時承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備以下執(zhí)業(yè)能力：

　　(1)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識;

　　(2)具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識;

　　(3)能夠熟練運用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定;

　　(4)具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。

　　物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍是：

　　(1)制定并組織實施物業(yè)管理方案;

　　(2)審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算;

　　(3)查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料;

　　(4)負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;

　　(5)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序;

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

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