物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理講義:財(cái)務(wù)管理對(duì)象

　　財(cái)務(wù)管理對(duì)象

　　財(cái)務(wù)是指企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施的管理，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象包括企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和各種財(cái)務(wù)關(guān)系兩個(gè)方面。

　　(一)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)

　　企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，包括資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個(gè)相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。

　　(1)資金籌集是指物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)活動(dòng)而必須籌集所需資金的過(guò)程。它是資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

　　(2)資金運(yùn)用是指物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金，按照一定的原則與目標(biāo)，投入到物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)中去的過(guò)程。它包括資金的投放和各項(xiàng)資產(chǎn)的使用兩方面。

　　(3)資金耗費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各種成本費(fèi)用。

　　(4)資金收回是指物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入，如物業(yè)管理報(bào)酬、開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)以及多層次服務(wù)所取得的收入等。它們是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提條件。

　　(5)資金分配是指物業(yè)管理企業(yè)將所取得的各種收入，首先用于補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理耗費(fèi)和繳納各種稅金，然后再將其余額按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。

　　企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來(lái)源的統(tǒng)一，包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益;動(dòng)態(tài)形式則可以分為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流動(dòng)、投資性現(xiàn)金流動(dòng)和籌資性現(xiàn)金流動(dòng)三種類型。

　　物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)是靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的對(duì)立統(tǒng)一。因此，對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)應(yīng)從總體上進(jìn)行科學(xué)考察，既要著眼于過(guò)程，看到它的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)，進(jìn)行資金流量管理，也要著眼于結(jié)果，看到它的靜態(tài)表現(xiàn)，進(jìn)行資金存量管理，二者相輔相成，不可偏廢。

　　(二)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系

　　企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系是指企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括以下幾個(gè)方面：

　　(1)企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系是指物業(yè)管理企業(yè)與其所有者之間發(fā)生的資本金取得與利潤(rùn)分配的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的所有者按照投資合同、協(xié)議、章程的約定履行出資義務(wù)，形成物業(yè)管理企業(yè)的資本金。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者受該所有者的委托，運(yùn)用所有者賦予的經(jīng)營(yíng)權(quán)并利用這些資本金進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)后，按出資比例或合同、章程的規(guī)定，向其所有者分配利潤(rùn)。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的前提與基本保證。

　　(2)企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要是指物業(yè)管理企業(yè)與貸款機(jī)構(gòu)、商業(yè)信用提供等債權(quán)人之間因資金、商品的取得與應(yīng)付款項(xiàng)而發(fā)生的債務(wù)性關(guān)系。如物業(yè)管理企業(yè)向貸款機(jī)構(gòu)取得貸款，購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)工具、器材等尚未支付貨款，應(yīng)付而未付給所有者的利潤(rùn)等時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)與這些債權(quán)單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，能夠保持物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽(yù)，有利于企業(yè)降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要包括三個(gè)方面：一是物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者，如業(yè)主、租戶之間發(fā)生的，要求消費(fèi)者按期交納管理服務(wù)費(fèi)的債權(quán)性關(guān)系;二是物業(yè)管理企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤(rùn)的債權(quán)性關(guān)系;三是物業(yè)管理企業(yè)在開展多種經(jīng)營(yíng)過(guò)程中作為供貨方向購(gòu)貨方提供商品，而與購(gòu)貨方之間發(fā)生的債權(quán)性關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，是確保物業(yè)管理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　(4)企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系是在企業(yè)實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算制的條件下，企業(yè)內(nèi)部各單位之間相互提供的商品和勞務(wù)要進(jìn)行計(jì)價(jià)結(jié)算形成的，主要包括物業(yè)管理企業(yè)同其所屬的各專業(yè)服務(wù)企業(yè)，如保潔企業(yè)、設(shè)備維修企業(yè)、保安企業(yè)、房屋維修企業(yè)等之間的結(jié)算關(guān)系以及這些專業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的結(jié)算關(guān)系。企業(yè)內(nèi)部各單位之間的資金結(jié)算關(guān)系，本質(zhì)上是企業(yè)內(nèi)部相對(duì)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的體現(xiàn)，因此協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，有利于實(shí)現(xiàn)內(nèi)部各單位之間經(jīng)濟(jì)利益的均衡，從而最大限度的發(fā)揮物業(yè)管理作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理整體的綜合效益。

　　(5)企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。職工是企業(yè)的勞動(dòng)者，他們憑借自己的勞動(dòng)參與企業(yè)的分配。物業(yè)管理企業(yè)按照按勞分配原則，用企業(yè)的收入向職工支付工資和津貼，用其利潤(rùn)向職工支付獎(jiǎng)金、提供公益金等，這種利益分配關(guān)系就是企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，它體現(xiàn)了職工個(gè)人和集體在勞動(dòng)成果上的分配關(guān)系。正確的處理好這種關(guān)系，可以有效的調(diào)動(dòng)廣大職工開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的積極性與創(chuàng)造性，為企業(yè)的發(fā)展增加新的促進(jìn)力。

　　(6)企業(yè)同國(guó)家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要是指物業(yè)管理企業(yè)要按照稅法的規(guī)定，向國(guó)家財(cái)政繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅款而與國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。依法經(jīng)營(yíng)、照章納稅是每個(gè)企業(yè)的義務(wù)，國(guó)家作為社會(huì)管理的組織者，有權(quán)向物業(yè)管理企業(yè)征稅。因此，這種關(guān)系是國(guó)家行政權(quán)力的體現(xiàn)，反映了國(guó)家依法征稅和企業(yè)依法納稅的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。正確處理好這種關(guān)系，是企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，表面上看是錢與物、錢與錢的增減變動(dòng)，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)了人與人、單位與單位之間的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)要搞好財(cái)務(wù)管理工作，必須根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律，合理組織企業(yè)各方面的財(cái)務(wù)活動(dòng)，正確處理企業(yè)與各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系。

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