物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理講義:房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。

　　與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與未來(lái)趨勢(shì)。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周?chē)鞣N影響因素的總和。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。

　　1.社會(huì)環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

　　2.政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題。

　　3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　4.金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　　5.房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策。

　　6.技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。

　　7.資源環(huán)境，是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　8.國(guó)際環(huán)境，是指國(guó)外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國(guó)際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是國(guó)家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國(guó)的影響和一國(guó)對(duì)國(guó)家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所作出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過(guò)程。

　　三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

　　(一)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長(zhǎng)。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等;政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。

　　(二)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

　　隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：

　　1.金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)而影響市場(chǎng)供給及人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場(chǎng)空置情況及實(shí)際價(jià)格、租金水平的變化。

　　2.信息、通信技術(shù)水平的提高。信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會(huì)縮短不同物業(yè)之間的相對(duì)距離，推動(dòng)不同地域消費(fèi)品的交流，減少勞動(dòng)力成本和時(shí)間費(fèi)用。這無(wú)疑會(huì)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對(duì)不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì)，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動(dòng)。

　　3.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動(dòng)密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。

　　4.人文環(huán)境的變化。社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。

　　5.自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收入人口大量涌人城市所產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化;環(huán)境問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。

　　6.政治制度的變遷。住房問(wèn)題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容，而住房制度的改革，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響(如1998年進(jìn)行的停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化改革，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展)。土地使用制度改革，同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響力。

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