物業(yè)管理師經營管理講義:房地產市場結構與市場指標

　　房地產市場結構與市場指標

　　一、房地產市場結構

　　從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。要實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產業(yè)與社會經濟及相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系。

　　1.總量結構：從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。

　　2.區(qū)域結構：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產市場發(fā)育情況的差異和特點，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

　　3.產品結構：從經濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。

　　4.供求結構：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

　　5.投資結構：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調關系。

　　二、房地產市場細分

　　從識別和把握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

　　(一)按地域細分

　　房地產的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

　　地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區(qū)域間的房地產市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產市場、北京亞運村地區(qū)房地產市場、深圳市羅湖區(qū)房地產市場等。從把握某一更大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東省房地產市場等。當然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區(qū)房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

　　(二)按房地產用途細分

　　由于不同類型房地產在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　(三)按存量增量細分

　　通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

　　(四)按交易形式細分

　　按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，房地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易;新建成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

　　(五)按目標市場細分

　　從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

　　上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

　　三、房地產市場指標

　　反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

　　(一)供給指標

　　1.存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量(St=St-1+NCt-δt);可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

　　2.新竣工量(New　Completions，NCt)，指報告期內新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標準)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

　　3.滅失量(δ)，指房屋存量在報告期內由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

　　4.空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。

　　5.空置率(VRt)，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實際應用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　6.可供租售量(Houses　for　Sale/Rental，HSRt)指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt);實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。

　　7.房屋施工面積(Houses　Under　Construction，BUCt)，是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

　　8.房屋新開工面積(Construction　Starts，CSt)，是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。

　　9.平均建設周期(Construction　Period，CPt)，指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積(CPt=BUCt/NCt)。

　　10.竣工房屋價值(Value　of　Buildings　Completed，VBCt)，指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造;辦公和生活用家具的購置等費用;購置土地的費用;遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r值一般按結算價格計算。

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　　(二)需求指標

　　1.國內生產總值(GDP)：是按市場價格計算的一個國家(或地區(qū))所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產品形態(tài)。從價值形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和;從收入形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內創(chuàng)造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和;從產品形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內最終使用的貨物和服務價值減去貨物和服務進口價值。在實際核算中，國內生產總值有三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。

　　2.人口數(shù)，是指一定時點、一定地區(qū)范圍內有生命的個人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。其中，常住人口是指經常居住在這個地區(qū)的人口，現(xiàn)有人口是指在規(guī)定的標準時點下，在這個地區(qū)居留的人口。常住人口與一個地區(qū)的社會經濟關系更為密切。

　　3.城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。

　　4.就業(yè)人員數(shù)量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數(shù)量，包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個體戶主、私營和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員(包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等)。這一指標反映了一定時期內全部勞動力資源的實際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標。

　　5.就業(yè)分布。指按產業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。

　　6.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員(扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員)、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。

　　7.城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。

　　8.城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。

　　9.房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。

　　10.商品零售價格指數(shù)，是反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供求的平衡，影響到消費與積累的比例關系。

　　11.城市居民消費價格指數(shù)，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。

　　(三)市場交易指標

　　1.銷售量(Houses　Sold，HSt)，指報告期內銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產開發(fā)統(tǒng)計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。

　　2.出租量(Houses　Rented，HRt)，指報告期內出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

　　3.吸納量(Absorption　Volume，AVt)，指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt=HSt+HRt)，單位為建筑面積或套數(shù)。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。

　　4.吸納率(Absorption　Rate，ARt)，指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt)，以百分數(shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。

　　5.吸納周期(Absorption　Period，APt)，指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間(APt=HSRt/AVt)，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

　　6.預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。

　　7.房地產價格指數(shù)，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。理想的價格指數(shù)，應該是基于同質物業(yè)的價格指數(shù)。我國目前的各類房地產價格指數(shù)，通?；谄骄鶅r格。

　　8.房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。

　　9.房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。

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