當(dāng)前位置: 首頁 > 物業(yè)管理師 > 物業(yè)管理師備考資料 > 物業(yè)管理師制度與政策講義:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

物業(yè)管理師制度與政策講義:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

更新時間:2014-10-20 13:32:09 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》講義:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,詳細(xì)內(nèi)容如下,供各位考生在備考過程中參考學(xué)習(xí)。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

  一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

  《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?!憋@而易見,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移,張三的房屋轉(zhuǎn)為李四所有,就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。該法還規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?!边@項規(guī)定,是要求房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)保持一致,避免出現(xiàn)房屋為張三所有,房基地使用權(quán)為李四所有的情況。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有:

  (1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

  (2)一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

  (3)因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

  (4)以房地產(chǎn)抵債的。

  二、土地使用權(quán)的處理原則

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,由于房屋與土地物質(zhì)相連,經(jīng)濟(jì)屬性也密切相關(guān),因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。同時,房地產(chǎn)使用的國有土地,包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。在出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中,一方面會涉及土地使用權(quán)出讓合同中約定權(quán)利義務(wù)的繼承問題,另一方面要防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行炒賣土地的投機(jī)活動。在劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格包含土地轉(zhuǎn)讓價格,因此直接關(guān)聯(lián)到國家的土地收益。為解決以上問題,《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》,結(jié)合現(xiàn)實城市房地產(chǎn)的土地情況和實施管理的可行性,對出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則,分別作出規(guī)定。

  (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

  1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  (1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;

  (2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

  (3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

  2.對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。”要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后,“其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?!蓖瑫r,對“受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”

  (二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

  1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn),或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中,人民政府按照國務(wù)院規(guī)定,要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,受讓方應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  2.屬于下列情形之一的,經(jīng)人民政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

  (1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目;

  (2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

  (3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

  (4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

  (5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

  (6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

  (7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

  按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的,應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

  三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

  1.房地產(chǎn)具有價值高、使用周期長、管理制度嚴(yán)格等特點,為保障國家和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場秩序,《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,規(guī)定了必要程序:

  (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

  (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格;

  (3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù),7日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視為同意受理;

  (4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格,并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估;

  (5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;

  (6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記,核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

  2.上述程序中,房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格,并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估,是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度”的具體實施?,F(xiàn)實中,有些房地產(chǎn)交易人,為了逃避國家稅費,通過制造假合同掩蓋實際成交價格,采取“隱價瞞租”方式欺騙房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)管理部門,造成國家稅費流失。為堵塞這一漏洞,房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)中,必須核實當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓情況和成交價格。對假贈與、真買賣,以及交易價格明顯低于市場價格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)管理部門可以通過現(xiàn)場查勘和委托房地產(chǎn)評估部門進(jìn)行評估,確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客觀價格,并依據(jù)該客觀價格辦理有關(guān)稅費手續(xù)。

  四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要文件,關(guān)系雙方當(dāng)事人的重大權(quán)益,因此當(dāng)事人必須認(rèn)真對待。針對我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同存在的問題,《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和內(nèi)容:

  1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

  2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號;

  3.房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

  4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

  5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

  6.成交價格及支付方式;

  7.房地產(chǎn)交付使用的時間;

  8.違約責(zé)任;

  9.雙方約定的其他事項。

  五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

  依據(jù)有關(guān)法律和為維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場秩序,《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況:

  1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓;

  2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,在權(quán)力受到限制期間,不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn);

  3.依法收回土地使用權(quán)的;

  4.共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

  5.權(quán)屬有爭議的;

  6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

  7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

編輯推薦:

  2014物業(yè)管理師資格考試教材變化老師解析
  2015物業(yè)管理師考試VIP套餐 兩年學(xué)習(xí)保障
  物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)知識點匯總
  物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)練習(xí)題匯總
  2014年物業(yè)管理師資格考試成績查詢時間預(yù)計
  2015年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)遠(yuǎn)程招生簡章

分享到: 編輯:環(huán)球網(wǎng)校

資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí)

物業(yè)管理師資格查詢

物業(yè)管理師歷年真題下載 更多

物業(yè)管理師每日一練 打卡日歷

0
累計打卡
0
打卡人數(shù)
去打卡

預(yù)計用時3分鐘

物業(yè)管理師各地入口
環(huán)球網(wǎng)校移動課堂APP 直播、聽課。職達(dá)未來!

安卓版

下載

iPhone版

下載

返回頂部