物業(yè)管理師制度與政策講義:商品房銷售管理
商品房銷售管理
這里提出的商品房銷售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),將新建商品房向消費(fèi)者售賣的活動(dòng),它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)商品房銷售方式不同,商品房銷售可以分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給商品房預(yù)購(gòu)人,由商品房預(yù)購(gòu)人支付購(gòu)房定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)房銷售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
一、商品房預(yù)售管理
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟,多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開(kāi)發(fā)資金不充沛,需要通過(guò)商品房預(yù)售彌補(bǔ)資金不足問(wèn)題。盡管國(guó)家提倡商品房現(xiàn)房銷售,但目前商品房預(yù)售仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。由于商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成,因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭(zhēng)議。為維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序,必須加強(qiáng)對(duì)商品房的預(yù)售管理。
(一)商品房預(yù)售的條件
《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了三項(xiàng)條件:
1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
4.開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。
(二)商品房預(yù)售管理程序
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前,應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明,未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有:
(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;
(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;
(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
(4)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;
(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;
(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
3.經(jīng)審查,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi),依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定,發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè),并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
5.商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起90日內(nèi),依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助,并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因,商品房預(yù)購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的,除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、商品房現(xiàn)售條件
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案?!蓖瑫r(shí)要求商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;
3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
4.已通過(guò)竣工驗(yàn)收;
5.拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
6.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
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三、商品房銷售原則
無(wú)論商品房預(yù)售與現(xiàn)售,都必須遵守以下原則:
(1)商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。
(2)商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。
《條例》對(duì)此亦作出相應(yīng)規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?!薄敖ㄔO(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?!?/P>
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾,購(gòu)房人使用房屋一定年限后,如果購(gòu)房人要求收回投資,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人以分期還款或一次性返還購(gòu)房款方式回購(gòu)房屋。售后包租,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾,購(gòu)房人可以將所購(gòu)商品房委托其出租經(jīng)營(yíng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾按時(shí)向購(gòu)房人支付高額租金的商品房售商方式。
返本銷售和售后包租,都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為擺脫資金短缺困境,以不合常理的利益引誘投資人投資購(gòu)房。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾的利益難以實(shí)現(xiàn)或根本無(wú)法實(shí)現(xiàn),因此給購(gòu)房人造成很大投資風(fēng)險(xiǎn),擾亂商品房市場(chǎng)秩序,是帶有欺詐性質(zhì)的商品房銷售方式,因此必須禁止。
(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。同時(shí),發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
四、商品房銷售合同與銷售方式
(一)商品房銷售合同
1.商品房在銷售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
2.商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:
(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
(2)商品房基本狀況;
(3)商品房的銷售方式;
(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
(5)交付使用條件及日期;
(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
(9)面積差異的處理方式;
(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
(11)解決爭(zhēng)議的方法;
(12)違約責(zé)任;
(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。
(二)商品房銷售程序與方式
1.商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的,還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
2.預(yù)訂商品房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)訂費(fèi)用
最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中,也作出如下規(guī)定:“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?!薄吧唐贩康恼J(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”
3.商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式
商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定,經(jīng)濟(jì)適用住房等國(guó)家實(shí)行指導(dǎo)價(jià)格的商品房,按照有關(guān)規(guī)定定價(jià)。商品房銷售可以按套或單元計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。為增加透明度,減少面積爭(zhēng)議,許多城市目前要求預(yù)售商品房必須采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。
4.銷售代理規(guī)則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書,并如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
5.商品房交付
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。
6.協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證書
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪,測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
編輯推薦:
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2015物業(yè)管理師考試VIP套餐 兩年學(xué)習(xí)保障
物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)練習(xí)題匯總
2014年物業(yè)管理師資格考試成績(jī)查詢時(shí)間預(yù)計(jì)
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五、商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則
(一)商品房銷售面積爭(zhēng)議
按套或單元計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套或單元計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時(shí),套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
(二)商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。其中,規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異和房?jī)r(jià)款的變更,當(dāng)事人不解除合同的,雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
(三)商品房銷售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議
1.房屋交付時(shí)間
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。
2.房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任
銷售商品住宅時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》,向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。用戶驗(yàn)收后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備,由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。
3.《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說(shuō)明書》
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí),應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》?!蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》以購(gòu)買者購(gòu)買的套(幢)發(fā)放,每套(幢)住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。商品住宅售出后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);
(2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;
(3)正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期
1)屋面防水3年;
2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;
3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;
4)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;
5)門窗翹裂、五金件損壞1年;
6)管道堵塞2個(gè)月;
7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;
8)衛(wèi)生潔具1年;
9)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;
10)其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
(4)用戶報(bào)修的單位,答復(fù)和處理的時(shí)限
住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期,但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。
《住宅使用說(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:
(1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;
(2)結(jié)構(gòu)類型;
(3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);
(4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;
(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);
(6)門、窗類型,使用注意事項(xiàng);
(7)配電負(fù)荷;
(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;
(9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任;因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu),造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失,由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
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