物業(yè)管理師考試制度與政策講義:商品房預售管理

　　商品房預售管理

　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充沛，需要通過商品房預售彌補資金不足問題。盡管國家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。由于商品房預售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場秩序，必須加強對商品房的預售管理。

　　(一)商品房預售的條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售規(guī)定了三項條件：

　　1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　2.持有建設工程規(guī)劃許可證;

　　3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　(二)商品房預售管理程序

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交的證件及資料有：

　　(1)商品房預售許可申請表;

　　(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

　　(3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

　　(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

　　(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

　　(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。

　　3.經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　5.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

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