2015物業(yè)管理師考試講義:現(xiàn)金流和成本管理

　　現(xiàn)金流和成本管理

　　支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設(shè)施維護費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收。

　　相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運營收益。因為總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時間與數(shù)量上不可預(yù)測的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

　　1.支出的分配

　　當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。

　　但把所有的成本負擔都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：

　　(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。

　　(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費納入租約中。

　　(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。

　　2.費用和成本

　　物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關(guān)費用和印花稅等費用的習慣。但實際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔的比例。

　　3.租金

　　一般來說，按照租約規(guī)定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負責。但是以下四種情況除外：

　　(1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應(yīng)比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費。

　　(2)租戶要各自支付保險費，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風險庇護的費用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。

　　(3)有時租戶不愿按租約內(nèi)容履行責任。此時業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強迫租戶履行租約。

　　(4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進行這項維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

　　4.服務(wù)費

　　接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護和維修負責，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來進行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專門的公司來完成這項工作。業(yè)主會要求租戶按期繳納相應(yīng)的費用，然后再匯總進行專項支出。

　　(1)目的

　　服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當由業(yè)主承擔，但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面，這部分服務(wù)費不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險或者修護。

　　(2)成本分攤

　　當業(yè)主代表租戶進行開支的時候，由于涉及到不止一個租戶，因此有必要在租戶中明確成本分攤的比例。例如在一個購物中心中的某個店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會有所不同。這些費用將包括整個物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲藏空間費用、電話費，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動的成本等。

　　一般分配公共成本的方式是按照單個租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計算。按照承租面積分配成本有時并不那么令人滿意，特別是當同一個物業(yè)要承擔很多種功能，每個租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因為交費基數(shù)的計算是在業(yè)主控制之外，而且會隨著時間的變化而發(fā)生改變?？蛇@類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項目價格一般都會越來越高，維修成本會不斷增加，這種方法無法保證收取的專項費用能始終覆蓋公共成本。

　　這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會要求租戶能夠提前支付這筆款項。這種做法可以保證在大筆款項支出時，能夠有充足的資金準備。常用的提取方法是以上一年的實際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進行修正，再按照得到的結(jié)果進行專項資金的提取。

　　(3)其他相關(guān)費用

　　每個租戶在計算服務(wù)費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費的一定比例計算。

編輯推薦：

　 2014年物業(yè)管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業(yè)管理師考試VIP套餐 兩年學習保障
　 2015年物業(yè)管理師考試各科章節(jié)知識點匯總
　 2015年物業(yè)管理師考試各科章節(jié)練習題匯總
　 10-14年物業(yè)管理師考試歷年考試真題各科全
　 2015年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)遠程招生簡章