2015物業(yè)管理師講義:公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理

　　公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理

　　《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》(已廢止)是住房制度改革中，國(guó)家向居民和職工售賣公有住宅初期，建設(shè)部制定和頒布的管理規(guī)章。該規(guī)定根據(jù)國(guó)家售賣公有住宅的形勢(shì)和住房制度改革政策，明確了公有住宅售后的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)和管理責(zé)任，對(duì)推動(dòng)住房商品化，保障住宅所有人的合法權(quán)利和住用安全，有著重要的作用，至今仍是各地房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)、監(jiān)督公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的重要文件。其中對(duì)住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則，也是目前商品住宅界定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍的主要原則。

　　(一)住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則

　　住宅與其他物品不同，不僅具有復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，而且普遍處于共有財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。因此區(qū)分公有住宅售后的管理責(zé)任，首先必須對(duì)住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備提出劃分原則，然后才能確定責(zé)任主體。

　　1.住宅自用部位和自用設(shè)備

　　住宅的自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶表以內(nèi)的設(shè)備和自用陽(yáng)臺(tái)。

　　2.住宅共用部位

　　住宅的共用部位，是指住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫(kù)等。

　　3.住宅共用設(shè)施設(shè)備

　　住宅的共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。

　　(二)住宅各部位與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　1.住宅所有人的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由住宅所有人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托他人維修養(yǎng)護(hù)。

　　2.售房單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。售房單位可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托其他房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位即物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向購(gòu)房人收取。維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不足時(shí)，暫由原售房單位承擔(dān)。具體收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新，按照國(guó)家和地方原有規(guī)定執(zhí)行。

　　3.其他責(zé)任

　　包括道路、上下水管道、窨井、化糞池、室外泵房、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設(shè)施，按照政府規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)維修和管理。

　　(三)公有住宅出售后的使用與管理

　　住宅所有人和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)定期對(duì)住宅的自用部位、自用設(shè)備或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，保證居住安全和設(shè)備的正常使用，并接受房屋所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對(duì)該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行有影響的自用設(shè)備。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)專戶存人銀行，由維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的使用受該幢住宅各所有人的共同監(jiān)督。

　　在當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由原售房單位、有關(guān)管理部門及相關(guān)住宅所有人協(xié)商成立民主管理性質(zhì)的住宅管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)組織落實(shí)住宅維修養(yǎng)護(hù)管理工作;監(jiān)督維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的使用;組織制訂相關(guān)所有人共同遵守的協(xié)議;并協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解相關(guān)所有人之間的住宅糾紛。

　　個(gè)人購(gòu)買的其他住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理，參照上述規(guī)定執(zhí)行。已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護(hù)管理方式，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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