2015物業(yè)管理師考試講義:城市危險房屋管理

　　城市危險房屋管理

　　(一)危險房屋的概念與鑒定程序

　　1.危險房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

　　2.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋安全鑒定機構(gòu)，負責(zé)房屋安全鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專用章”。房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)罔b定機構(gòu)提出鑒定申請時，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后，應(yīng)當(dāng)及時按下列程序進行鑒定：

　　(1)受理申請;

　　(2)初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀;

　　(3)現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況;

　　(4)檢測驗算，整理技術(shù)資料;

　　(5)全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議;

　　(6)簽發(fā)鑒定文書。

　　鑒定機構(gòu)鑒定房屋為危險房屋的，分為四種情況進行處理：

　　(1)觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。

　　(2)處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險的房屋。

　　(3)停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

　　(4)整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。

　　鑒定機構(gòu)進行安全鑒定必須有兩名以上鑒定人員參加。對特殊復(fù)雜的鑒定項目，鑒定機構(gòu)可以聘請相關(guān)專業(yè)人員或邀請有關(guān)部門派員參與鑒定。經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，鑒定機構(gòu)必須及時發(fā)出危險房屋通知書;屬于非危險房屋的，應(yīng)當(dāng)在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時限。

　　(二)危險房屋的鑒定費用與修繕責(zé)任

　　房屋所有人和使用人都有權(quán)申請危險房屋鑒定。經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由所有人承擔(dān);經(jīng)鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔(dān)。

　　房屋所有人對危險房屋能夠解除危險的，應(yīng)當(dāng)及時解除危險;解除危險暫時有困難的，必須采取安全措施，防止發(fā)生危害。異產(chǎn)毗連房屋被鑒定為危險房屋的，房屋各所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國家對異產(chǎn)毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責(zé)任。

　　房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議及時加固或修繕治理;如果房屋所有人拒絕按照處理建議修繕治理危險房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修，或者采取其他的強制措施。發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　(三)危險房屋造成損害事故的法律責(zé)任

　　1.房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)有險不查或損壞不修;

　　(2)經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋而未采取有效的解除危險措施。

　　2.房屋使用人、行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì);

　　(2)使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險措施;

　　(3)行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。

　　3.鑒定機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失;

　　(2)因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故;

　　(3)因拖延鑒定時間而發(fā)生事故。

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