2015物業(yè)管理師考試講義:房屋權(quán)屬登記的分類
房屋權(quán)屬登記分為以下幾種:
(一)總登記
總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。
房屋登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行總登記時(shí),經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn),可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證??偟怯?、驗(yàn)證、換證的期限,由縣級(jí)以上地方人民政府具體規(guī)定。凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍,無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū),權(quán)屬狀況有無(wú)變化,均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。
各地實(shí)施總登記、驗(yàn)證、換證,縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限開(kāi)始之日30日前發(fā)布公告。
(二)初始登記
1.初始登記即指對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種情況。一是新建房屋進(jìn)行的初始登記;二是集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記;三是城市國(guó)有土地上少量從未辦理過(guò)登記的房屋,所進(jìn)行的初始登記。
2.新建的房屋,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的文件有:
(1)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;
(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(4)施工許可證;
(5)房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。
3.集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起30日內(nèi),向登記機(jī)關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件,申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。
(三)轉(zhuǎn)移登記
轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、贈(zèng)與、劃撥、分割、合并,以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。
當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)當(dāng)自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記,應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的合同、協(xié)議、當(dāng)事人身份證明、以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。
(四)變更登記
變更登記是針對(duì)房屋權(quán)利人改換姓名、名稱,或房屋狀況發(fā)生變化所進(jìn)行的登記。房屋狀況發(fā)生變化包括房屋坐落地點(diǎn)名稱和門(mén)牌號(hào)碼的變更,也包括房屋因添建、改建、部分拆除所發(fā)生的物資狀況變更。
權(quán)利人申請(qǐng)變更登記,應(yīng)當(dāng)自變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng),并提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文件。
(五)他項(xiàng)權(quán)利登記
他項(xiàng)權(quán)利是指當(dāng)事人針對(duì)房屋所設(shè)定的,除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。其中既包括擔(dān)保物權(quán),如抵押權(quán),也包括用益物權(quán),如典權(quán)、承租權(quán)等。由于承租權(quán)周期暫短,變化很快,目前房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不作為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)的登記事項(xiàng),僅由房屋交易管理機(jī)構(gòu)做房屋租賃備案登記。產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)的他項(xiàng)權(quán)利登記主要是抵押權(quán)登記,還有很少量的典權(quán)登記。
申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自他項(xiàng)權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng),并提交房屋權(quán)屬證書(shū),和設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū),以及相關(guān)的證明文件。
(六)注銷登記
注銷登記即是指房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿等情況,對(duì)房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷手續(xù)。
原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)于發(fā)生房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。申請(qǐng)辦理注銷登記,應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū),以及房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿的有關(guān)合同、協(xié)議和相關(guān)文件。
登記機(jī)關(guān)掌握應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記的情況,但原權(quán)利人未辦理注銷登記手續(xù)的,登記機(jī)關(guān)代為辦理注銷登記,并宣告原權(quán)利人所持房屋有關(guān)證件作廢。
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