2014物業(yè)管理師考試考點:收益性物業(yè)管理的經(jīng)費

　　收益性物業(yè)管理的經(jīng)費

　　(一)收益性物業(yè)管理資金的特殊性

　　1、業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，是一種完全的經(jīng)濟行為。

　　2、業(yè)主和租戶都是物業(yè)管理活動的受益人。

　　3、管理者和租戶是提供服務(wù)和接受服務(wù)的關(guān)系。

　　(二)收益性物業(yè)管理資金的來源

　　1、向業(yè)主籌集。計算方法有兩種：

　　(1)定額法。即業(yè)主按照某一固定的數(shù)額承擔物業(yè)管理費用。一般是按照建筑面積計算出單位面積的年管理費標準。

　　(2)比例法。即業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)訂出最低的年租金收入目標和物業(yè)修繕養(yǎng)護指標，物業(yè)管理企業(yè)完成后按照租金收入的一定比例支付物業(yè)管理費用，超標多得，不達標扣減。特約項目由業(yè)主額外負擔物業(yè)管理費用。一般為物業(yè)年租金的3%~5%。

　　2、租戶承擔。租戶主要承擔與其切身利益直接相關(guān)的安保、保潔、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾、停車等項目的物業(yè)管理服務(wù)費用。一般按使用面積計收。收費的方式可以向租戶直接收取，也可以一并計入房租后，從房租中扣除。

　　3、多種經(jīng)營收入。主要是代訂車船票、商務(wù)、代辦郵遞、停車洗車等收入。

　　(三)收益性物業(yè)管理資金的使用

　　1、管理費支出。

　　(1)安保費。人員工資、福利、人身保險費、設(shè)備費等。

　　(2)保潔費。人員工資、福利、勞保用品、工具、衛(wèi)生藥器具等。

　　(3)設(shè)備管理費。人員工資、福利、工具、勞保用品、維修養(yǎng)護費等。

　　(4)辦公費。

　　(5)保險費。大廈的財產(chǎn)保險、附加機電設(shè)備保險、責(zé)任保險等。

　　(6)物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤和稅金。

　　2、營租費用。

　　(1)廣告費。

　　(2)營銷代理費。即付給中介機構(gòu)的費用。一般按照業(yè)績付給酬金。通常按照租金成交額的1%~5%付酬，成交額越大，傭金比例越高。

　　(3)其他費用。營租人員的工資、辦公費、交通費、公關(guān)費等。

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