2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》:入住的準(zhǔn)備

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　　入住的準(zhǔn)備

　　入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對(duì)業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。因此，物業(yè)管理單位要從各方面做好充分細(xì)致的準(zhǔn)備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。

　　(一)資料準(zhǔn)備：

　　1.《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說(shuō)明書》

　　2.《入住通知書》

　　《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。一般而言，主要內(nèi)容包括：

　　(1)物業(yè)具體位置;

　　(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹;

　　(3)準(zhǔn)予入住的說(shuō)明;

　　(4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn);

　　(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定;

　　(6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料;

　　(7)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

　　3.《物業(yè)驗(yàn)收須知》(P89)

　　《物業(yè)驗(yàn)收須知》是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)掌握的基本知識(shí)和應(yīng)注意事項(xiàng)的提示性文件。一般而言，主要內(nèi)容包括：

　　(1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說(shuō)明;

　　(2)物業(yè)不同部位保修規(guī)定;

　　(3)物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)以及其他需要提示說(shuō)明的事項(xiàng)等。

　　4.《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》

　　《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》是記錄業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。使用《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗(yàn)收情況。一般而言，主要內(nèi)容包括：

　　(1)物業(yè)名稱、樓號(hào);

　　(2)業(yè)主、驗(yàn)收人、建設(shè)單位代表姓名;

　　(3)驗(yàn)收情況簡(jiǎn)要描述;

　　(4)物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù);

　　(5)建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認(rèn);

　　(6)物業(yè)驗(yàn)收存在的問(wèn)題，有關(guān)維修處理的約定等;

　　(7)驗(yàn)收時(shí)間;

　　(8)其他需要約定或注明的事項(xiàng)。

　　5.《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》

　　《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。一般而言，主要包括以下內(nèi)容：

　　(1)歡迎辭;

　　(2)小區(qū)概況;

　　(3)物業(yè)管理公司以及項(xiàng)目管理單位(處)情況介紹;

　　(4)《業(yè)主臨時(shí)公約》;

　　(5)小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度;

　　(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等;

　　(7)公共及康樂(lè)設(shè)施介紹;

　　(8)服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話;

　　(9)其他需要說(shuō)明的情況以及相關(guān)注意事項(xiàng)。

　　6.物業(yè)管理有關(guān)約定(P89)

　　業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：

　　(1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額;

　　(2)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳交時(shí)間;

　　(3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等);

　　(4)滯納金及其計(jì)收比例;

　　(5)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。

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　　(二)其他準(zhǔn)備

　　1.入住工作計(jì)劃

　　建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個(gè)月制訂入住工作計(jì)劃，由項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)，并報(bào)經(jīng)上級(jí)主管部門核準(zhǔn)。計(jì)劃中應(yīng)明確：

　　(1)入住時(shí)間、地點(diǎn);

　　(2)負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工;

　　(3)入住過(guò)程中使用的文件和表格;

　　(4)入住手續(xù)辦理和程序;

　　(5)注意事項(xiàng)及其他情況。

　　2.入住儀式策劃

　　為了提高小區(qū)整體形象，有效加強(qiáng)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)及小區(qū)實(shí)際情況，組織舉行入住儀式。參加人員有業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設(shè)單位代表以及其他有關(guān)人員。

　　3.環(huán)境準(zhǔn)備

　　在完成對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收之后，物業(yè)管理單位要對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準(zhǔn)備。同時(shí)，要布置好環(huán)境，保持道路通暢。遇有二期工程施工或臨時(shí)施工情況，要進(jìn)行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。

　　4.其他準(zhǔn)備事項(xiàng)

　　(1)準(zhǔn)備及布置辦理入住手續(xù)的場(chǎng)地，如布置彩旗、標(biāo)語(yǔ)，設(shè)立業(yè)主休息等待區(qū)等;

　　(2)準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場(chǎng)地，如電信、郵政、有線電視、銀行等相關(guān)單位業(yè)務(wù)開(kāi)展的安排;

　　(3)準(zhǔn)備資料及預(yù)先填寫有關(guān)表格，為方便業(yè)主，縮短工作流程，應(yīng)對(duì)表格資料預(yù)先作出必要處理，如預(yù)先填上姓名、房號(hào)和基本資料等;

　　(4)準(zhǔn)備辦公用具，如復(fù)印機(jī)、電腦和文具等;

　　(5)制作標(biāo)識(shí)牌、導(dǎo)視牌、流程圖，如交通導(dǎo)向標(biāo)志、入住流程、有關(guān)文件明示等;

　　(6)針對(duì)入住過(guò)程中可能發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預(yù)案。

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