江蘇省物業(yè)管理條例(2013年版):業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
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第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利,自覺履行法定和約定的義務(wù)。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十二條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的,可以成立業(yè)主代表大會,履行業(yè)主大會的職責。
第十三條 符合下列條件之一的,應(yīng)當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議:
(一) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;
(二) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的要求,報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第十五條 符合成立業(yè)主大會條件的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi),組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔。
第十六條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成?;I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組人數(shù)應(yīng)當為五至十一人的單數(shù),其中業(yè)主成員應(yīng)當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?;I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。
籌備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第十七條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責:
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;
(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容,籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的,籌備組應(yīng)當予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十九條 召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當同時告知社區(qū)居(村)民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄,并妥善保存。
第二十條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當出具書面委托書,載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
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第二十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的,不得擔任業(yè)主委員會委員;擔任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的,應(yīng)當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。
業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會實行差額選舉的,未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員,并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定,但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權(quán)。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案:
(一)業(yè)主委員會備案申請書;
(二)業(yè)主委員會委員名單;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會會議記錄;
(五)其他應(yīng)當提供的材料。
第二十三條 依法成立的業(yè)主委員會,以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會不能正常開展工作的,物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。
第二十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支,也可以由全體業(yè)主分攤。
經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合有關(guān)主管部門,與社區(qū)居(村)民委員會相互協(xié)作,共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當書面告知社區(qū)居(村)民委員會。
第二十七條 不具備成立業(yè)主大會條件,或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的,可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會,代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會的人員組成,應(yīng)當在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當履行下列職責:
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議;
(二)決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;
(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序,參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第二十九條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機構(gòu),完善社區(qū)公共服務(wù)體系,為業(yè)主提供基本服務(wù)。
第三十條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。
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