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江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例(2013年版)第四章前期物業(yè)管理

更新時(shí)間:2014-03-13 10:43:50 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例(2013年版)匯總,第四章前期物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)整理更新。

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  第四章 前期物業(yè)管理

  第三十一條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

  在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

  前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿(mǎn),業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

  第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi),用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

  第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議,對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。

  第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān),房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。

  已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

  第三十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并無(wú)償移交。其中,用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的,應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

  集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房,收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

  配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的具體標(biāo)準(zhǔn),由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

  第三十六條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋,由建設(shè)單位裝修,具備獨(dú)立、正常使用功能,相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

  物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e,其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。

  物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。

  第三十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶(hù)的分戶(hù)計(jì)量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以外的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范。

  建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗(yàn)收合格后,應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任,有關(guān)費(fèi)用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān),但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān),按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備,業(yè)主大會(huì)決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的,專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。具體實(shí)施辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

  專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線(xiàn)。

  第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè),并可以接受建設(shè)單位的委托,協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

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  第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定,交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

  新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件:

  (一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護(hù)、民防等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案;

  (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量表具;

  (三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;

  (四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,并滿(mǎn)足使用功能要求;

  (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書(shū);

  (六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全;

  (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

  第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀(guān)公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。

  現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

  (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;

  (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

  (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

  未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

  第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù):

  (一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

  (二)臨時(shí)管理規(guī)約;

  (三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

  (四)建設(shè)單位移交資料清單;

  (五)查驗(yàn)記錄;

  (六)交接記錄;

  (七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

  第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管。

  物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi),在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下,向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案,或者向業(yè)主委員會(huì)移交。

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