江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例(2013年版)第五章物業(yè)服務(wù)

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　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第四十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長(zhǎng)不得超過一年。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/P>

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

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　　第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi)用，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

　　住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五十六條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);

　　(二)移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;

　　(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第五十七條 物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　第五十八條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，并向社會(huì)公開。

　　第五十九條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。

　　業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　　(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人;

　　(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;

　　(三)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;

　　(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

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