2014物業(yè)管理師考點:物業(yè)管理中的成本及其分類

　　物業(yè)管理中的成本及其分類

　　一、物業(yè)管理中的成本

　　(二)物業(yè)管理成本的構成

　　1.營業(yè)成本

　　(1)直接人工費 (2)直接材料費 (3)間接人工費

　　2.期間費用或經(jīng)營管理費用

　　(1)管理費用 (2)財務費用

　　特別規(guī)定:

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營公用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或管理費用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用;

　　(5)按現(xiàn)行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：

　?、儋徶煤徒ㄔ旃潭ㄙY產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;

　?、趯ν馔顿Y支出;

　　③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出;

　　④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費;

　?、輫乙?guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

　　二、物業(yè)管理成本的分類

　　(三)按照與業(yè)務量的關系劃分

　　按照與物業(yè)管理服務業(yè)務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。

　　(五)按照與決策的關系，可將成本分為： 8個

　　1.邊際成本:指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數(shù)。

　　2.差異成本：指不同經(jīng)營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。

　　3.機會成本：指選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。

　　4.估計成本：指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)管理工作預估的成本，目的在于預測實際成本以供定價參考。

　　5.沉沒成本：指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。

　　6.可緩成本：

　　7.可免成本：

　　8.附加值成本：