2014物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù):車輛管理注意事項

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　　車輛管理注意事項

　　(1)車輛管理的交通標識及免責告示應(yīng)充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。

　　完善的交通標識及提示既可以確保管理區(qū)域車輛交通的有序，又可以減少安全事故的發(fā)生。而車輛停放票據(jù)、卡、證及收費牌上的相關(guān)免責提示等則可以提醒車主做好相應(yīng)的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事件時引發(fā)法律糾紛。

　　(2)車主首次申請辦理停車年卡或月卡時應(yīng)提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件與復(fù)印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。協(xié)議上應(yīng)對車輛是有償停放還是無償停放、是保管關(guān)系還是僅僅車位租用關(guān)系、停放過程中的安全責任等法律責任問題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時引起法律糾紛。

　　(3)車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

　　部分車主為了方便，經(jīng)常會將車輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車位，這樣往往會導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴重影響消防疏散及搶救。因此，車輛停放管理應(yīng)特別注意對消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對不能堵塞消防通道。

　　(4)對于電梯直接通往室內(nèi)停車場車庫的小區(qū)，必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車庫進入樓內(nèi)。

　　(案例] 某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務(wù)的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關(guān)實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其在進行物業(yè)管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案件發(fā)生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟補償人民幣3000元。

　　[法院判決] 一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務(wù)，但治安管理是一項社會責任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責所致的證據(jù)，其要求被告某物業(yè)管理公司承擔侵權(quán)的賠償責任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：

　　(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。

　　(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣3000元。

　　一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

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　　[案例分析] 本案的焦點是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔法律責任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當承擔責任;相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應(yīng)當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當不再承擔民事責任。

　　本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。

　　案例分析

　　之一

　　某物業(yè)小區(qū)為車主辦理停車月卡，要求提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復(fù)印件，并與之簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。

　　在車輛停放服務(wù)協(xié)議上，對車輛的有償停放做出明確規(guī)定，并約定車位是停放租用關(guān)系，同時約定，物業(yè)管理公司僅僅提供車輛的停放位置，對在停放過程中車輛的刮擦、被毀損、失火、被盜不承擔任何責任。

　　請對物業(yè)管理企業(yè)的做法進行分析，這樣處理車輛停放服務(wù)管理業(yè)務(wù)是否妥當。

　　1、需要車主提供有關(guān)證件的原件，驗看后留下復(fù)印件;

　　2、協(xié)議中，僅僅提供停放為止，沒有服務(wù)管理，是欠妥當?shù)?，?yīng)增加相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。

　　之二

　　某小區(qū)保安人員在晚上巡邏時，發(fā)現(xiàn)小區(qū)大門內(nèi)側(cè)路邊躺著一名醉酒嘔吐后昏睡人員，經(jīng)查，該醉漢身上沒有任何證件，本人意識不清，身份不明，由于天氣比較寒冷，于是，將該人背到保安室內(nèi)床鋪上安排睡覺，想等他醒酒后問明情況送走，后這名人員因飲酒過度導(dǎo)致昏睡不醒達一整天。

　　問：這種情況應(yīng)如何處理?該物業(yè)管理人員這種處理方法是否妥當?

　　分析：

　　1、不妥當

　　2、首先應(yīng)設(shè)法確認該醉漢是否為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，如為本區(qū)業(yè)主，應(yīng)盡快通知其家人，如無法確認，應(yīng)通知本地公安派出所，以免出現(xiàn)異常情況，不應(yīng)當安排睡覺，防止因飲酒過度出現(xiàn)危險。

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　　之三

　　場外車輛遺失誰賠償

　　某小區(qū)業(yè)主停放在小區(qū)樓下消防通道上的小車被盜，半年后，車主找到管理處，稱由于公安部門未破案，現(xiàn)在要向保險公司索賠，但保險公司必須要管理處出具車輛丟失證明才能辦理索賠手續(xù)，在業(yè)主的不斷糾纏下管理處開具了一張丟失證明。隨后，保險公司將管理處告上法庭，要物業(yè)管理公司賠償人民幣65萬元。

　　此案一審和二審的判決截然不同，雙方各有不服。再審認為車主雖已交付停車費，但根據(jù)規(guī)定車輛應(yīng)停放在停車場內(nèi)保管，進入時領(lǐng)取車輛保管證，但該車主未將車輛停放在停車場內(nèi)，不能提交車輛保管的證據(jù)，停車場也沒有被丟失車輛的入場記錄，故車輛保管關(guān)系不成立。至于管理處出具的“證明”，是事隔五個多月后應(yīng)車主要求而出具的，且該證明稱車在小區(qū)內(nèi)丟失，故物業(yè)管理公司不應(yīng)負賠償責任。

　　法律分析：

　　本案有兩個焦點：一是車輛沒有在停車場停放，保管關(guān)系如何成立?二是管理處出具的證明能否作為本案保管關(guān)系成立的證據(jù)?

　　《中華人民共和國合同法》第三百六十七條明確規(guī)定：“保管合同自保管物交付時成立?！睆能囍鲌蠓Q的丟失地點、停車場的入場記錄、管理處的證明以及涉及到本案車輛丟失后該 車主的筆錄等證據(jù)都充分顯示了該車沒有在停車場停放。車輛沒有進入停車場，就沒有交付給停車場保管，自然停車場與車輛的保管關(guān)系不能成立。而管理處出具的證明以及公安機關(guān)出具證明車輛被盜地點都是以車主報稱的第二手間接證據(jù)，而不是原始的第一手直接證據(jù)，因此，這些證明根本就不能證明保管關(guān)系的成立。

　　這個案例給物業(yè)管理從業(yè)人員敲響警鐘，如果沒有法律意識，隨便就出具證明，就可能使自己處于非常不利的地位。

　　之四

　　場內(nèi)車輛遺失誰賠償

　　案例簡介：某業(yè)主車輛停放在停車場內(nèi)，并交付了5元停車費，車輛被盜后一年三個月，車主向物業(yè)管理公司索賠16.8萬元，一審車主勝訴。物業(yè)管理公司提出上訴，認為：1、物業(yè)管理公司與車主不存在保管合同關(guān)系，停車場向車主收取的5元錢不是車輛保管費，而是車位使用費。2、即使雙方存在保管合同，車主的起訴也已經(jīng)超過訴訟時效。

　　法律分析：二審法院將本案爭議的焦點集中在以上兩點中，經(jīng)審理認為：1、由于車主將車輛停放于物業(yè)管理公司的停車場時，除交納5元停車費外，雙方未就車輛停放作任何約定?！吨腥A人民共和國合同法》第三百六十七條：“保管合同自保管物交付時成立”中的保管物交付即為“使保管物品置于保管人的實際占有和控制之下的事實存在”。而車主并未將任何保管物品交付停車場保管;其次物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍中并無保管業(yè)務(wù)，所收取的5元是屬于車位的使用費，對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理，與車主之間形成的是有償使用合同關(guān)系。并非保管關(guān)系。2、關(guān)于本案的訴訟時效問題?！吨腥A人民共和國民法通則》第136條規(guī)定：寄存財物被丟失的訴訟時效為一年，而車主起訴的時間是車輛被盜后一年三個月。二審改判，駁回車主的訴訟請求。

　　之五

　　某市某小區(qū)百只消防水槍失蹤

　　某小區(qū)高達13層的居民樓里，大部分消防栓箱里的鋁制水槍噴頭失蹤。通過對幾個樓層檢查，每個樓層兩個消防栓箱的玻璃門都沒上鎖，可以隨意打開。其中一個消防栓箱應(yīng)裝備1套水帶、1個水槍噴頭和1個敲警鈴玻璃的小榔頭，另一個大些的消防栓箱應(yīng)裝備兩套。而這些設(shè)施中，水槍噴頭和小榔頭基本上都消失了，有些消防水帶也被拿走。據(jù)統(tǒng)計，小區(qū)四幢大樓內(nèi)應(yīng)有消防水槍噴頭152只，而失竊的數(shù)量就達到了103只，占三分之二還多。在消防栓箱里面的一張“消防栓檢查表”，上面顯示， “水槍頭”一欄都打著“×”，表示失蹤。

　　而且，許多人家都在公共部位安裝防盜門，將走道的逃生窗口隔離開來。許多走廊內(nèi)堆滿了箱子、碗柜等雜物，一個人側(cè)著身子都很難走過。

　　請對本案例中物業(yè)管理企業(yè)的責任進行分析

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