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2014年物業(yè)管理師:《條例》確立的基本法律關(guān)系

更新時間:2014-05-19 13:24:42 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章物業(yè)管理概述,《條例》確立的基本法律關(guān)系相關(guān)知識點(diǎn)已經(jīng)整理更新,供各位考友復(fù)習(xí)備考。

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  《條例》確立的基本法律關(guān)系

  (一)業(yè)主相互之間的關(guān)系

  業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體,物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán),離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分,也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系,多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)?!稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時,充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿,又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定,包括業(yè)主公約等,視為全體業(yè)主的共同決定,對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定,保證業(yè)主大會能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時,同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?!稐l例》明確規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度,執(zhí)行業(yè)主大會的決定,按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等等。

  (二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

  物業(yè)管理企業(yè),是依照公司法設(shè)立的,自主經(jīng)營、獨(dú)立核算,獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等,雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同,形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價交換關(guān)系,是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等,說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿,表現(xiàn)在幾個方面:業(yè)主是否選聘物業(yè)管理企業(yè)管理自己的物業(yè),選聘哪一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,都由業(yè)主、業(yè)主大會自己決定;反過來,物業(yè)管理企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘,也由物業(yè)管理企業(yè)自己決定,這說明了雙方簽訂合同的自愿。對于合同內(nèi)容的確定,比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù),服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿。相關(guān)主體不同意就不要簽合同,簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容,同時也接受了合同的約束。

  (三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

  開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前,擁有這些待銷售的房屋,從產(chǎn)權(quán)歸屬上講,它本身也是業(yè)主,相對于其他單個的小業(yè)主而言,通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同,商品房銷售是一個逐漸的過程,不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋,購房人全部入住,成立業(yè)主大會以后,才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù),也就是前期物業(yè)服務(wù),客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施。《條例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位,主要還是逐漸入住的購房人,或者說小業(yè)主。這樣,合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的,并不完全一致。為了解決這個問題,《條例》要求,購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中,必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此,業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù),實(shí)際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的:一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)是:制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。

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  (四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

  供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè),它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù),業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用,因此,它們之間也是一種合同關(guān)系,各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。換句話說,這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利,物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。當(dāng)然,這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用,那就應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同,確立委托關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。因此,《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù),即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”,以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?!?/P>

  (五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

  社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,在很多職能上實(shí)際是政府的延伸,它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會穩(wěn)定,發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體,它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織,業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會,而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民,也可能不是該社區(qū)的居民;居委會成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,也可能不是業(yè)主。因此,居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng),雙方不存在隸屬關(guān)系,也不是上下級關(guān)系。但是,業(yè)主、業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益,離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。《條例》設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會建議的義務(wù),規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時規(guī)定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣,按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營服務(wù),與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

  (六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

  物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過當(dāng)事人自己的意思決定,政府作為行政管理部門,不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù),更不能主動介入到這種活動中去。

  政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系,是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為,并通過加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則,為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利,尊重業(yè)主自我管理和自我約束,要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用,強(qiáng)化合同的地位和效用,主要由當(dāng)事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。

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