2014物業(yè)管理師制度政策:《條例》主要內(nèi)容簡介

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　　《條例》主要內(nèi)容簡介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

　　物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速，涉及面甚廣，但在實際生活中，對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭，《條例》第二條對物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調(diào)整范圍。

　　就業(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　在知識經(jīng)濟時代，創(chuàng)新和科技進步是永恒的主題。物業(yè)管理服務質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提升物業(yè)管理服務水平。

　　為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理權(quán)。

　　(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

　　本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關(guān)場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效機制。

　　鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性，本條例專設第二章，對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責及其運行機制作了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業(yè)管理

　　本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等內(nèi)容。

　　由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務合同，只需在被業(yè)主大會選聘之后，與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實踐中，房地產(chǎn)“滾動開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。但在這個過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個階段的物業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同，而是根據(jù)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項?？梢钥闯?，前期物業(yè)管理具有一定的特殊性。現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設不齊全問題等。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動，1994年建設部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設部令第33號)對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，為了進一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務協(xié)議>(示范文本)的通知》，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細的提示?！稐l例》在總結(jié)以往實踐經(jīng)驗的基礎上，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章，詳細加以規(guī)定。

　　該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。

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　　(四)第四章　物業(yè)管理服務

　　本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務中各方主體的權(quán)利義務關(guān)系。

　　為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營行為，《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應當依法取得職業(yè)資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規(guī)定了一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)管理的原則，同時，《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項事務委托服務。

　　為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權(quán)利義務，《條例》第三十五條規(guī)定當事人應當訂立書面的物業(yè)服務合同，并規(guī)定了物業(yè)服務合同應當約定的內(nèi)容。

　　為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責任，《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財產(chǎn)受損的，應當承擔相應的法律責任。

　　為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù);同時，《條例》第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好物業(yè)管理的交接工作，以做到進退有序，避免不必要的紛爭。

　　為了給物業(yè)管理的實施提供基礎性條件，《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。

　　為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務費用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務費用的義務人，第四十三條強調(diào)了有關(guān)主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督;第四十四條對物業(yè)服務合同約定以外的服務作了規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費責任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應當向最終用戶收取費用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費用。

　　為了維護好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當予以制止，并及時向有關(guān)行政主管部門報告。有關(guān)主管部門接到報告后，應當依法及時予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定，同時明確規(guī)定保安人員在維護公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務及責任作了明確規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，要求主管部門及時處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當事人的相互關(guān)系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。

　　(五)第五章　物業(yè)的使用與維護

　　本章共7條，對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。

　　在物業(yè)的使用和維護中，各方面反映比較強烈的問題主要有：公共建筑和共用設施改變用途問題;占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備的維修養(yǎng)護問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。實踐中，由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴重的還造成居民生命財產(chǎn)損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既直接影響物業(yè)管理活動的正常開展，又事關(guān)社會穩(wěn)定和居民生命財產(chǎn)安全。

　　針對實踐中物業(yè)管理企業(yè)和個別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設施用途的程序作了嚴格限制。

　　針對亂挖、亂占小區(qū)道路、場地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規(guī)范，明確了相應的程序，強化了占用人恢復原狀的義務。

　　為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設施的維修、養(yǎng)護責任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋裝飾裝修對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大，為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務。

　　物業(yè)的維修養(yǎng)護，尤其是大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大，未雨綢繆，籌集專項維修資金以備不時之需至關(guān)重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設施設備經(jīng)營行為，確保業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。

　　為了消除安全隱患，維護公共利益以及業(yè)主合法權(quán)益，《條例》第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護責任和有關(guān)業(yè)主的配合義務，同時規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責任人維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔，以確保物業(yè)安全。

　　本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。

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　　(六)第六章　法律責任

　　法律責任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分。任何一項完整的法律規(guī)范，都應當包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。其中，法律責任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國家強制力的核心部分，如果在一個法律文件中缺乏法律責任的規(guī)定，法律所規(guī)定的權(quán)利和義務就形同虛設。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調(diào)整的社會關(guān)系的性質(zhì)、特點，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責任的條款，對保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實施具有非常重要的現(xiàn)實意義。

　　法律責任，又稱違法責任，是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔法律責任的主體既包括公民、法人，也包括機關(guān)和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔法律責任的核心要件。第三，法律責任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔。第四，法律責任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法予以追究。

　　法律責任不同于其他社會責任，如政治責任、道義責任等，法律責任有其自身的特征：

　　第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。沒有違法行為，就談不上法律責任。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應承擔的法律責任也不相同。

　　第二，它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的。法律責任是一種強制性的法律措施，必須由有立法權(quán)的國家機關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。

　　第三，它具有國家強制性。法律責任是以國家強制力為后盾的。所謂國家強制力，是指國家司法機關(guān)或者行政機關(guān)有權(quán)采取的，能夠迫使違法行為人承擔其效果的強制力。其他責任，如道德責任，只能通過輿論監(jiān)督等途徑進行，不能通過國家強制力保證執(zhí)行。

　　第四，它是由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的。對違法行為追究法律責任，實施法律制裁，是國家權(quán)力的重要組成部分，必須由國家授權(quán)的機關(guān)，主要是國家司法機關(guān)和有關(guān)國家行政機關(guān)依法進行，其他任何組織和個人均無權(quán)進行。

　　《條例》的法律責任有如下幾個方面的特點：

　　(1)行政責任、民事責任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔民事責任，而且要服從行政機關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個方面?！稐l例》在設定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應的規(guī)定。

　　以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是《條例》中法律責任設計的一個特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關(guān)由直接的干預者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設定科學的行為規(guī)則、責任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責。

　　(2)為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關(guān)系，《條例》在設定法律責任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

　　(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進行自我管理、自我約束，然后再追究相應的法律責任。

　　(七)第七章　附則

　　第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自2003年9月1日起實施。按照法律不溯及既往的一般原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動，不適用《條例》的規(guī)定。之所以在公布日期和實施日期之間留出一段時間，是考慮到物業(yè)管理是一項關(guān)系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時間被各方所了解和熟悉。同時，在《條例》頒布之前，大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市都頒布了相應的地方法規(guī)或者規(guī)章以規(guī)范本地方的物業(yè)管理活動，《條例》公布以后，這些地方法規(guī)和規(guī)章中存在的與《條例》不相符的規(guī)定都必須作相應的修改。同時，這一段時間也是宣傳教育的時間，由于物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。

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