2014物業(yè)管理師知識點《條例》創(chuàng)設的法律制度

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　　《條例》創(chuàng)設的法律制度

　　《條例》就業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，業(yè)主處理財產共同利益的方式等，創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度(具體內容見第三章)。學習和貫徹《條例》，關鍵在于要準確把握《條例》所創(chuàng)設的法律制度的內涵。

　　(一)尊重和維護業(yè)主的財產權利

　　物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產權。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產權的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)公司。《條例》本著尊重業(yè)主財產權利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業(yè)管理認同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

　　《條例》充分尊重和維護業(yè)主的財產權利。凡是依附于財產所產生的法律關系，均遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業(yè)主充分行使財產權。對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎上自行平衡。《條例》對業(yè)主財產權利的尊重和保護，還體現在對侵害業(yè)主財產權的救濟上。建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應該依法承擔民事?lián)p害賠償責任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現了保護業(yè)主權益的立法精神。

　　(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制

　　共同財產和共同利益是構成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。業(yè)主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調性之間實現均衡;業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數服從多數的原則。

　　業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。業(yè)主大會是表達業(yè)主意愿、實現業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據國家相關法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應當共同遵守的行為準則，對全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內涉及業(yè)主共同利益的權利與義務的自律性規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內一些重大事務的共同性約定，是調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關系人的行為準則，可以形成良好的共同財產管理、共同利益均衡秩序。

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　　(三)《條例》和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動

　　物業(yè)管理活動中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學習領會《條例》的內涵，還要學習和貫徹好其他有關的法律、法規(guī)。

　　比如物業(yè)的質量問題。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設單位之間物業(yè)買賣的民事法律關系，有關法律規(guī)定由建設單位承擔物業(yè)建造過程中的質量責任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現物業(yè)質量問題，但原來的法律關系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應當依據有關法律法規(guī)追究建設單位的質量責任。

　　(四)妥善處理政府和市場的關系

　　物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規(guī)則，由當事人自行調節(jié)和通過司法程序調節(jié)。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節(jié)?！稐l例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權;對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規(guī)則;對應當由業(yè)主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行。《條例》按照社會主義市場經濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務的定價、物業(yè)服務合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現政府轉變職能的行政法規(guī)。各級房地產行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。

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