2014物業(yè)管理師經營管理:物業(yè)經營管理的層次

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　　物業(yè)經營管理的層次

　　物業(yè)經營管理的內容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合管理以策略性管理為主。

　　1.物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經營管理的全部內容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除了進行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。

　　2.設施管理

　　設施管理是一種新型的房地產服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調，為某一機構(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產、辦公環(huán)境。設施管理的對象，主要是高新技術企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務對象通常為擁有房地產的非房地產企業(yè)或機構。隨著社會經濟的發(fā)展，越來越多的機構開始認識到，房地產作為一種重要的戰(zhàn)略資源，其良好的管理對創(chuàng)造一個益于員工健康的高效生產辦公環(huán)境、降低房地產使用成本、保持房地產價值，配合機構發(fā)展戰(zhàn)略的實現，均具有十分重要的意義。因此，各類機構對設施管理專業(yè)服務的需求日益增加。

　　3.房地產資產管理

　　房地產資產管理從對物業(yè)、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產資產管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產子市場內實現價值最大化的目標，滿足房地產組合投資管理者的要求。

　　4.房地產組合投資管理

　　房地產組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標;評價資產管理公司的表現;審批資產管理公司為維護物業(yè)資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃;以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產;以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產。

　　房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中);二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來經營物業(yè);三是在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經營管理公司代表個人投資者或機構投資者來促使這三個目標的實現，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。

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