2014物業(yè)管理師:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作
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物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作
(一)確定戰(zhàn)略
大多數(shù)投資者對(duì)金融市場(chǎng)有較為深刻的理解,但對(duì)那些缺乏實(shí)際物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō),需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實(shí)際而且不經(jīng)濟(jì)的,因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。有必要通過(guò)買(mǎi)賣(mài)來(lái)維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量,但如果能?chē)?yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性,就可以有效縮短調(diào)整期。眾所周知,物業(yè)資產(chǎn)是非流動(dòng)的且一般是不可分的,而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項(xiàng)目上也存在風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),投資者還需要有應(yīng)對(duì)機(jī)遇的愿望和能力,因?yàn)檫@些機(jī)會(huì)總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時(shí)候。
每宗物業(yè)都具有獨(dú)特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點(diǎn),使它和其他項(xiàng)目有所區(qū)別,即使它們表面上可能比較相像。因此,市場(chǎng)調(diào)研不僅很難操作,而且一旦情況發(fā)生改變,調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強(qiáng)。因此,人們開(kāi)發(fā)了一些監(jiān)控工具來(lái)幫助資產(chǎn)管理人員及時(shí)了解市場(chǎng)行情。目前在英國(guó),已有至少八九種主流的監(jiān)控工具,盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點(diǎn),但在市場(chǎng)表現(xiàn)和評(píng)估信息的基礎(chǔ)上,都可以用來(lái)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的資本增長(zhǎng)率、租金變化和收益變動(dòng)等績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。
(二)確定標(biāo)準(zhǔn)
資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷,確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化。
盡管投資者的目標(biāo)是建立一個(gè)“完美”的資產(chǎn)組合,并通過(guò)投資者或其顧問(wèn)確定的投資規(guī)模、地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型來(lái)形成,但這更多的是一個(gè)目標(biāo)而不是一種現(xiàn)實(shí)。簡(jiǎn)單地說(shuō),要實(shí)現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時(shí),風(fēng)險(xiǎn)也較大。
(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)
提出一個(gè)建議和制定一個(gè)策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此,必須有一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)。
對(duì)搜集到的信息,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類(lèi)保存。正如上面提到的,可能用到的信息量很大,最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時(shí)才開(kāi)始進(jìn)行。在低成本的計(jì)算機(jī)硬件和功能強(qiáng)大,操作簡(jiǎn)單的計(jì)算機(jī)軟件問(wèn)世后,數(shù)據(jù)搜集、分類(lèi)、存儲(chǔ)和重新獲得信息的工作變得比較容易了。
(四)決策分析
決策分析是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過(guò)程。通常對(duì)某一問(wèn)題的解決方案不止一種,每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來(lái),制定決策的過(guò)程越來(lái)越復(fù)雜,投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素,預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。
(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合
資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散,從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的,愿意在可以接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上追求最大的收益。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同,那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。在任何情況下,都將選擇收益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合。這個(gè)原則獲得了廣泛的認(rèn)可,并且被歸納為一句話:“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里?!?/P>
在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的,代表這種資產(chǎn)組合的點(diǎn)可以組成一個(gè)有效邊界曲線。期望收益率是各個(gè)組成部分的加權(quán)平均數(shù),投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來(lái)作為權(quán)重。各個(gè)組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險(xiǎn)被組合起來(lái)測(cè)度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。
在合適的選擇下,整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡可能低。換句話說(shuō),資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)將低于各個(gè)組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)楫?dāng)風(fēng)險(xiǎn)不隨時(shí)間變化、風(fēng)險(xiǎn)方向也不改變的時(shí)候,不同投資方式之間存在補(bǔ)償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí),投資者將在可以選擇的范圍內(nèi),尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資,例如,選擇不同的部門(mén)和不同的地理區(qū)域。
對(duì)于任何投資來(lái)說(shuō),實(shí)施這種理論都有一定的困難,特別是對(duì)在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。進(jìn)一步來(lái)說(shuō),這種投資的很大部分是根據(jù)對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)來(lái)確定租金水平的,可能對(duì)租金水平和未來(lái)的空置水平存在錯(cuò)誤預(yù)期,這都將影響到整體的收益水平。
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