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2014年土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》經(jīng)典試題(4)

更新時(shí)間:2014-06-27 16:41:45 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年土地估價(jià)師考試工作將在2014年9月13、14兩日進(jìn)行,小編為大家整理總結(jié)了一系列復(fù)習(xí)資料和模擬試題,希望對(duì)大家有所幫助,請(qǐng)大家密切關(guān)注!

 

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    2014年土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》經(jīng)典試題匯總

  (一)某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù),委托方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問題提出一個(gè)價(jià)格咨詢意見,價(jià)格基準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場調(diào)查的記錄要點(diǎn),閱讀后回答相關(guān)問題。

  (1)A公司是一家國營公司,主要從事紡織品貿(mào)易,規(guī)模中等。

  (2)委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的,面積共17畝,原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍,在簽訂協(xié)議時(shí)土地臨近一條普通馬路,周邊為農(nóng)地,距縣城約1千米左右。

  (3)與農(nóng)民協(xié)商過程順利,簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實(shí)質(zhì)性使用。

  (4) 2001年5月,當(dāng)?shù)貒临Y源局查知,認(rèn)為未經(jīng)過批準(zhǔn)屬于違法用地,要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù),加上前期支付B村的費(fèi)用,A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬元,向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬元。

  (5) 2002年2月,因修建環(huán)城道路和綠化帶,縣政府占用其中4畝土地,所占土地為帶狀,位于其東側(cè)邊緣,現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。

  (6)與此同時(shí),該縣設(shè)置開發(fā)區(qū),將A公司所占剩余的13畝土地納入開發(fā)區(qū)內(nèi),A公司領(lǐng)取了國有土地使用證。

  (7)目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè),基礎(chǔ)設(shè)施完善,為“六通一平”,并陸續(xù)有一些企業(yè)購買土地,其中,A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有,西側(cè)土地為天天食品服務(wù)公司所有,南側(cè)土地為時(shí)代醫(yī)藥公司所有,由于修建開發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。

  (8)委托方提供了土地使用證書,但在土地證書中來看到關(guān)于土地使用年限說明,也沒有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書、建設(shè)用地許可證。委托方還提供了縣國土資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開的出讓金收據(jù),但沒有補(bǔ)簽的土地出讓合同書。2002年5月,開發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),但沒有落實(shí)。

  (9)現(xiàn)場看見,土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓,使用了5畝土地,建設(shè)時(shí)間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻,北側(cè)與寰宇公司通過圍墻隔開。土地交通條件很好,西邊為興城路,是開發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路,南側(cè)為原來道路改造的通城路,可以直達(dá)縣城中心區(qū),并且有第8路和第11路公交車站。

  (10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓,地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書,以及2003年8月縣政府以開發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地的通知書,通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補(bǔ)償,并要求補(bǔ)償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。

  (11)調(diào)查時(shí),該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場平均價(jià)為每畝16萬元,土地出讓金比2001年增長了20%,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002年增長了10%。

  問題(每小題4分)

  1、 用簡單的語言,以上述內(nèi)容為基礎(chǔ),按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過程。

  2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。

  3、 縣政府收回了剩余的7畝土地,如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償,一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提到的)。

  4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償,請(qǐng)列出出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)。

  5、 請(qǐng)根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場平均價(jià)資料,列出 7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過程。

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