2014年土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》經(jīng)典試題(5)

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　　某企業(yè)擬進(jìn)行貸款，委托評估機(jī)構(gòu)對所涉及的一宗工業(yè)用地進(jìn)行評估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)。

　　請依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：

　　(1)抵押價(jià)格評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場價(jià)格，評估過程中應(yīng)注意哪些問題?

　　(2)若待估宗地為集體土地，進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)注意的問題。

　　(3)對宗地進(jìn)行評估&考試大&時(shí)，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。

　　(4)若待估宗地為劃撥用地，請簡述評估的技術(shù)路線。

　　(5)抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對抵押的土地進(jìn)行拍賣，拍賣評估的特點(diǎn)有哪些，簡述技術(shù)路線。

　　答案：

　　1.答題要點(diǎn)

　　(1)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);

　　(2)分析市場變現(xiàn)能力;

　　(3)考慮抵押期間的耗損;

　　(4)測算成本構(gòu)成。

　　2.答題要點(diǎn)

　　(1)年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓最高年限50年;

　　(2)地價(jià)內(nèi)涵對應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán);

　　(3)特殊說明中應(yīng)注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明

　　在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國有。

　　3.答題要點(diǎn)

　　可選擇市場比較法和成本逼近法

　　(1)市場比較法的估價(jià)程序：

　　搜集交易資料;選取比較交易實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ);進(jìn)行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準(zhǔn)價(jià)格。

　　(2)成本法估價(jià)程序

　　①搜集征地或拆遷取得土地的一般費(fèi)用資料，計(jì)算土地取得費(fèi)A。

　　②搜集土地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)B。

　?、鬯鸭雷诘厮巺^(qū)域土地開發(fā)費(fèi)一般資料，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用C。

　?、芩鸭⒙?，計(jì)算投資利息D;

　?、菟鸭顿Y利潤率，計(jì)算投資利潤E;

　?、匏鸭?dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛?，?jì)算土地增值收益F;

　?、咚鸭?dāng)?shù)赝恋剡€原利率，按土地價(jià)格=(A+B+C+D+E)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權(quán)]計(jì)算土地價(jià)格。

　　4.可采用市場比較法和成本逼近法，評估計(jì)算出市場價(jià)格后，從得到的估價(jià)額中減去出讓金。

　　5.特點(diǎn)是：強(qiáng)制處分;快速變現(xiàn);消費(fèi)者心理因素;購買者的額外支出等造成的價(jià)格變化。

　　技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價(jià)格水平和拍賣市場價(jià)格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價(jià)格

　　比正常市場成交價(jià)格偏底的幅度，按正常市場價(jià)格對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏底的幅度對估價(jià)結(jié)果調(diào)減。