2014物業(yè)管理師制度與政策:共有部分的共同管理權(quán)
特別推薦:2014物業(yè)管理師《制度與政策》第四章考點(diǎn)匯總
共有部分的共同管理權(quán)
1.關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍
《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定:
(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程,需要由業(yè)主共同決定。
(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定,涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益,應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。
(3)選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員,成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約,責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)委員予以更換。
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何,與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系,通過業(yè)主大會(huì)集體決策,可以較好的選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。
(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建,涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費(fèi)用的負(fù)擔(dān),需要業(yè)主共同決定。
(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外,對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),也需要由業(yè)主共同決定。例如,如何對(duì)物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督,如何與居民委員會(huì)協(xié)作等。
2.關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則
《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定:
(1)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
(2)決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
3.關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
(1)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立
?、贅I(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織,是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的,由全體業(yè)主組成,是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。因此,只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主,就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì),行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利,并對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定,以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。所以《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多,可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)。
?、诘胤饺嗣裾嘘P(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),給予指導(dǎo)和協(xié)助。
由于業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織,其成立應(yīng)由業(yè)主自行籌備,自主組建。但是,一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi),業(yè)主從不同的地方入住,互不相識(shí),而入住的時(shí)間又有先有后,有的相差幾年,因此,成立業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主來說有一定的難度。而業(yè)主大會(huì)的成立關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利,維護(hù)自身的合法權(quán)益,關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,關(guān)系到建筑區(qū)劃內(nèi)的安定團(tuán)結(jié),甚至關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的業(yè)主予以指導(dǎo),提供相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)章,提供已成立業(yè)主大會(huì)的成立經(jīng)驗(yàn),幫助成立籌備組織,提供政府部門制定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主管理公約等示范文本,協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見,為業(yè)主大會(huì)成立前的相關(guān)活動(dòng)提供必要的活動(dòng)場(chǎng)所,積極主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì)的成立大會(huì)等。
(2)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力
《物權(quán)法》第七十八條第一款規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。這是因?yàn)?,業(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加,依法成立的自治組織,是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序做出的決定,反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲,代表和維護(hù)了建筑區(qū)劃內(nèi)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),具有實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的決定,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān),依據(jù)法定程序作出的決定,對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力。
對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的,必須是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的,必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章,不違背社會(huì)道德,不損害國(guó)家、公共和他人利益的決定,上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備,否則業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主沒有約束力?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第二款規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主要對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi),業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使,業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項(xiàng)作出決定,例如,可以對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出決定,對(duì)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約作出決定,對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員作出決定,對(duì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人作出決定,對(duì)籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金作出決定,對(duì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定。無論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出哪一項(xiàng)決定,對(duì)業(yè)主均具有約束力。
(3)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)
目前,有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個(gè)別業(yè)主,不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi),損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益,對(duì)這些行為如何處置,《物權(quán)法》第八十三條第二款作了規(guī)定,即“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。”
4.關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定
(1)維修資金的所有權(quán)歸屬與使用
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
(2)管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配
建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng),有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
(3)建筑物及其附屬設(shè)施的管理
①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
?、趯?duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換。
③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。
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