2014物業(yè)管理師考點(diǎn):物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

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　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設(shè)定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)人關(guān)。

　　近幾年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但是，物業(yè)管理市場(chǎng)存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機(jī)制有缺陷，管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費(fèi)，業(yè)主對(duì)這些問(wèn)題的投訴上升，反映比較強(qiáng)烈。實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，通過(guò)資質(zhì)管理，對(duì)不同管理規(guī)模、服務(wù)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，有助于扶植一批機(jī)制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過(guò)資質(zhì)年檢和資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，可以及時(shí)清理、整頓管理水平低、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)人制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是現(xiàn)階段加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場(chǎng)的必要手段。

　　第二，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)，提供的管理和服務(wù)與居民生活密切相關(guān)，直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種服務(wù)活動(dòng)。一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，既負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，也承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護(hù)責(zé)任。如果主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，則可能導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益和社會(huì)公共利益受到損害，引起社會(huì)的不安定。

　　物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本較低，企業(yè)注冊(cè)資本相對(duì)較少。如一家管理50萬(wàn)平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產(chǎn)可能僅有100萬(wàn)元，但是所管物業(yè)的價(jià)值卻達(dá)20億元之多，因其管理水平而引起物業(yè)價(jià)值波動(dòng)1%，則有2000萬(wàn)之多，遠(yuǎn)超過(guò)其自身資產(chǎn)量。國(guó)外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱(chēng)作財(cái)產(chǎn)管理公司，除提供物業(yè)管理服務(wù)外，也要負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無(wú)論是物業(yè)管理，還是物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都較弱。實(shí)行資質(zhì)管理，有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平，有助于防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會(huì)效益。

　　第三，針對(duì)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，表現(xiàn)在消費(fèi)者面前的，更多的是維護(hù)公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務(wù)還是負(fù)責(zé)房屋及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備，建立一套科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工一樣，具有一定的專(zhuān)業(yè)性。實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)人和清出制度，有利于物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的趨勢(shì)和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，有利于推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批、動(dòng)態(tài)管理等均應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容?！稐l例》沒(méi)有對(duì)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容作具體規(guī)定，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定具體辦法。

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